나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3717 [1] 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 374 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2026.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 성주군 금수강산면 영천리 '아랫선바위 마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 성주호 상류의 대가천(무흘계곡)변으로 음식점, 숙박시설(펜션), 농경지, 주변임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 관내 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선의 국도30호선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2026-03-25), 접도구역(국도30호선)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트 슁글지붕 4층건으로 외벽 : 파벽돌 붙임, 드라이비트 마감 내벽 : 목재 인테리어, 벽지, 타일 등 바닥 : 타일, 투명에폭시, 장판재 등 창호 : 샷시 창호임. (2-2) 경량철골조 판넬지붕 단층건으로 외벽 : 판넬위 사이딩붙임 내벽 : 목재 인테리어, 벽지, 타일 등 바닥 : 장판재, 타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(2-1) 1층: 카페, 2층: 카페 및 숙박시설(펜션), 3,4층: 숙박시설(펜션) (2-2) 숙박시설(펜션)으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 숙박시설 부분은 전기판넬에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 (ㄱ~ㅅ)의 부합물이 소재함.

공부와의 차이

(2-2) 건물은 공부상 '관리실'이나, 실제 '숙박시설(펜션)'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2)기 타 : 본건중 (2-1)건물은 지형의 고저차로 2층이 북측 주차장과 등고함. 본건의 제시외 건물 하부에는 대부분 데크가 설치되어 있으며, 본건물에 포함 하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3717 (1)

소재지: 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 374

용도: 숙박시설

감정가: 2,154,192,400원

토지면적: 2,713.00㎡ (약 820.78평)

토지지분: 2,713㎡ (약 820.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,476.58㎡ (약 446.66평)

건물지분: 1,476.58㎡ (약 446.66평)

건물 제시외면적: 166.60㎡ (약 50.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 물건 개요

본건은 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 374번지에 소재한 숙박시설입니다. 감정평가액은 2,154,192,400원이며, 토지 면적은 2,713.00㎡(약 820.78평), 건물 면적은 1,476.58㎡(약 446.66평)입니다. 제시외 건물 면적은 166.60㎡(약 50.39평)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 대OOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 '아랫선바위 마을' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 성주호 상류 대가천(무흘계곡) 변에 자리하며, 음식점, 숙박시설(펜션), 농경지, 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다. 이 지역은 아름다운 자연 경관을 자랑하는 관광지로 알려져 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 지역 내 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 북측으로 왕복 2차선의 국도 30호선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용: 부정형의 토지로서, 인접 도로와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역(국도30호선)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

말소기준권리는 2012년 5월 9일 접수된 대구대건신용협동조합의 근저당권(을5, 금650,000,000원)입니다. 본 경매개시결정(갑13, 2026-05-28) 및 그 외 을구 채권들은 말소될 예정입니다. 소유권 이전은 2001년 3월 15일 정현숙 명의로 이루어졌습니다. 총 등기부채권액은 1,306,700,617원입니다. [cite: 토지 등기부요약]

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리관계로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정입니다. [cite: 건물 등기부요약]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite: 임차인 현황]

이처럼 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일은 2026년 8월 28일입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권도 해당사항 없습니다. 본건은 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

본건은 성주호 상류의 대가천(무흘계곡) 변에 위치하여 뛰어난 자연 경관을 자랑합니다. 이러한 입지적 장점은 관광객 유치에 유리하며, 주변에 형성된 음식점 및 숙박시설(펜션) 등은 상권의 잠재력을 보여줍니다. 현재 1층은 카페, 2층은 카페 및 숙박시설(펜션), 3, 4층은 숙박시설(펜션)로 이용 중이며, 별도의 숙박시설(펜션) 건물도 있습니다 [cite: 건물감정평가요항표]. 이는 숙박업 및 연계된 근린생활시설 운영에 적합한 상권임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 자연 환경: 무흘계곡과 성주호 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 특히 무흘구곡은 아름다운 경관으로 알려져 있어 관광 수요가 기대됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 국도 30호선과 접하고 있어 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의 시설: 주변이 농경지와 임야 등으로 형성되어 있어, 대규모 상업 편의시설보다는 지역 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대가천(무흘계곡) 주변으로는 임시 취사장, 화장실, 푸드트럭 등이 운영되고 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 임차인 현황이 미상으로 확인되어 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. [cite: 임차인 현황]

6.2. 건물 관련 리스크

건물 등기사항에 '관리실'로 되어 있으나 실제 '숙박시설(펜션)'으로 이용 중인 부분(2-2 건물)이 있어, 향후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: 건물감정평가요항표]

6.3. 기타 리스크

본건의 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성주호와 무흘계곡이라는 빼어난 자연환경을 배경으로 한 숙박시설로서, 관광객 수요를 기반으로 한 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각으로, 제시외 건물까지 포함하여 가치를 평가할 수 있습니다. 주요 건물(2-1)은 철근콘크리트 4층 구조이며, 부속 건물(2-2)은 경량철골조 단층 구조로 숙박시설로 이용 중입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상이 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 관광 명소인 무흘계곡 및 성주호 인근에 위치하여 숙박업 운영에 최적화된 환경입니다.

* 확장성: 제시외 건물(데크 등)을 포함한 넓은 면적은 추가적인 공간 활용 가능성을 시사합니다.

* 명확한 말소 권리: 경매 절차상 말소될 권리가 많아 권리관계가 비교적 깔끔합니다.

* 꾸준한 수요: 자연 관광지 인근 숙박시설은 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액 2,154,192,400원을 기준으로, 본 물건의 투자 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 임차인 현황 미상 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 1,938,773,160원에서, 시장 상황 및 본건의 실제 운영 가능성을 면밀히 검토한 후 감정가 수준인 2,154,192,400원까지 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 임차인 조사 완료 후 재검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.