나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3709 [1] 대구광역시 달서구 진천동 OOO OOOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 ‘진천역(대구1호선)’ 북측에 인접하여 위치하는 『진천트윈팰리스 제5층 제502호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 병원, 학원, 식당 등 의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 양호합니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인접하여 '진천역(대구1호선)', 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 25층건 중 제5층 제502호로서, - 사용승인일 : 2006.06.30 - 외 벽 : 석재타일, 몰탈위페인팅 마감 등 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 - 창 호 : 샷시창호 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 대체로 사다리형으로서 자체지반 평탄하며 아파트 및 근린생활시설건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 폭 약 35미터의 '월배로', 북서측으로 왕복 20미터의 '진천로', 동측으로 폭 약 10미터 정도의 포장 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(대(주)1-12)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : ---

물건 비고

대항력 있는 주택임차권등기 있음(본건 신청채권자는 그 보증금반환채권 양수인임). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2건의 최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 해당 물건의 현재 시세는 약 2억 7천만원에서 3억원 사이로 분석됩니다. 감정가는 2억 8천 4백만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

부동산 강제경매 물건으로, 사건번호는 대구서부지원 2026타경3709 (1)입니다.

소재지는 대구광역시 달서구 진천동 595번지, 진천트윈팰리스 5층 502호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

토지면적은 21.97㎡(약 6.64평)이며, 건물면적은 84.15㎡(약 25.45평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치한 진천트윈팰리스 아파트로, 대구 1호선 진천역 북측에 인접하여 교통이 편리합니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장도 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 아파트 단지, 병원, 학원, 식당 등 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

남측으로는 폭 약 35미터의 월배로, 북서측으로는 왕복 20미터의 진천로, 동측으로는 폭 약 10미터의 포장 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

해당 부지는 준주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 대구지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2026타경3709)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 채권액은 254,393,144원입니다.

말소기준권리보다 앞선 2006년 9월 1일에 소유권이전 2번 신탁등기 말소(을구 7번)가 존재하나, 이는 소유권 관련 사항으로 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

하지만, 을구 7번으로 2021년 10월 22일에 접수된 주택임차권(권리자: 한진기, 권리금액: 280,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건 신청채권자(주택도시보증공사)는 임차인의 보증금반환채권 양수인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 한진기 씨는 2019년 9월 24일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 280,000,000원이고 차임은 0원입니다.

소유권 이전 등기(갑구 22번, 2024년 11월 12일 접수)는 매매로 인한 것으로 보입니다.

2026년 5월 28일 접수된 강제경매(갑구 23번, 주택도시보증공사, 254,393,144원)가 말소기준권리입니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 임차권의 잔액이 될 수 있습니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 잔액 인수 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

진천트윈팰리스는 대구 1호선 진천역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 병원, 학원, 식당 등이 다수 있어 상권이 활성화되어 있으며, 이는 임대 수요 및 상가 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 2026년 4월 6층 84.09㎡가 2억 7천만원, 2026년 5월 19층 84.15㎡가 3억원, 2026년 7월 13층 84.15㎡가 2억 8천 1백만원에 거래되었습니다. 이는 해당 면적대의 시세가 약 2억 7천만원에서 3억원 사이임을 보여줍니다.

최근 전월세 거래로는 2026년 6월 24층 84.09㎡가 보증금 2,500만원, 월세 100만원, 2026년 5월 4층 84.15㎡가 보증금 2,100만원, 월세 0원, 2026년 5월 15층 84.09㎡가 보증금 2,400만원, 월세 0원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 5층에 위치한 아파트로, 2006년 6월 30일에 사용 승인되었습니다.

내부 시설로는 급배수, 위생, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 192세대로 구성된 아파트 단지이며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

주변에 이마트, 월배시장, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

해당 물건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 한진기 씨의 보증금이 2억 8천만원으로, 감정가(2억 8천 4백만원)와 유사한 수준입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미하며, 총 투자 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

등기부상 소유권이전(매매) 등기가 여러 건 존재하는 것으로 보이나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구 진천역 역세권에 위치한 비교적 신축의 아파트로, 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

다만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가에 육박하므로 보증금 전액 변제 여부에 따른 인수 금액 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

안전하게 투자하기 위해서는 임차인의 보증금 회수 가능성을 파악하고, 인수하게 될 금액을 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 대구 1호선 진천역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수함.

2. 주변에 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

3. 2006년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트이며, 건물 상태 양호 예상.

4. 양호한 지역 수요를 바탕으로 한 안정적인 시세 유지 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세(평균 약 2억 8천만원)와 감정가(2억 8천 4백만원)를 고려할 때, 본 건의 순수 물건 가치는 이 수준으로 판단됩니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 8천만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 반영하여 시세보다 낮게 산정해야 합니다.

임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 고려하여, 총 투자 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

가정: 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 상당 부분이 변제될 것이라고 가정하고, 잔액 인수분을 최소화한다고 할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 범위에서 고려할 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 전액 변제 가능성에 대한 낙관적인 가정 하에 산출된 것이며, 실제 배당 상황에 따라 인수해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 해당 리스크를 충분히 감수한 금액으로 결정해야 합니다.

총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (배당 후 잔액)

예상 총 투자 비용 = 230,000,000원 (입찰가) + (280,000,000원 - 배당금)

만약 배당금으로 100,000,000원이 변제된다면, 총 투자 비용은 230,000,000원 + (280,000,000원 - 100,000,000원) = 230,000,000원 + 180,000,000원 = 410,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높으므로, 입찰가는 더욱 보수적으로 산정하거나, 해당 물건의 리스크를 감수할 수 있는 범위 내에서 결정해야 합니다.

만약 인수 보증금을 '제외하고' 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 물건 자체의 가치(시세)에서 발생 가능한 인수 금액을 차감하는 방식으로 접근하면 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

시장가치를 평균 약 2억 8천만원으로 보고, 예상되는 최소 인수 보증금(예: 1억 5천만원)을 제외할 경우:

280,000,000원 (시장가치) - 150,000,000원 (최소 인수 예상 보증금) = 130,000,000원

그러나 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제로는 보증금 전부를 인수해야 하는 최악의 경우도 고려해야 합니다.

따라서, 현실적인 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 범위에서, 인수 보증금의 변동 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.