나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10255 [1] 경상북도 경주시 천북면 성지리 560 주건축물제1동 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 경상북도 경주시 천북면 성지리 소재 성지저수지 남측 인근에 위치 하며 주위는 펜션, 숙박시설, 농경지, 유지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 5 토지 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 6 토지 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함 ).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 징크판넬 내벽 : 경량판넬 위 수성페인트, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 콘크리트수평미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 폴딩도어.

이용상태

근린생활시설(음료판매점, 상호 : 미상)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨, 주방설비, TV공시청설비, DATA설비, 옥외수영장, 파라솔 및 야외침대, 인조카페트, 데크설비, 야외영상스크린, CCTV, 조명설비 등이 되 어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도", "사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 계림중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 7층 702호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 10층 1002호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중장호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관, 다락층(약 53㎡ 등)) 로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 입식에어컨, 벽걸이에어컨, 주방설 비, 신발장, 붙박이장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화 전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 에어컨, 주방설비, 신발장, 화재 탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관 기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노 외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 25M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 유귀남에게 전세보증금 1억원(월세 없음)에 임대 중인 것으로 임차 인으로부터 조사되었음. - 기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 송현미에게 전세보증금 1천5백만원, 월세 8십5만원에 임대 중인 것 으로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 본건 부대설비 중 입식에어컨(1대)와 벽걸이에어컨(1대)는 임차인의 부담 으로 시설된 것으로 임차인으로부터 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관 련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이 용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본건은 대구지방법원 경주지원에서 진행되는 2026타경10255(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 천북면 성지리 560 주건축물제1동

용도: 오피스텔 (관련 구분건물은 경상북도 경주시 황성동 소재)

감정가: 736,560,000원

토지면적: 1109.00㎡ (약 335.67평)

토지 지분: 1109㎡

건물면적: 65.25㎡ (약 19.74평) (주건축물)

건물 지분: 65.25㎡

건물 제시외 면적: 10.00㎡ (약 3.03평) (주건축물)

1.3. 감정 평가 요약

토지: 경상북도 경주시 천북면 성지리 소재 성지저수지 남측 인근에 위치하며, 펜션, 숙박시설, 농경지, 유지 등이 혼재하는 지역으로 차량 진출입 가능하며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 2필지의 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.

건물(주건축물): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 제1종근린생활시설(음료판매점)로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨, 옥외수영장, CCTV 등이 설치되어 있습니다.

구분건물(오피스텔): 경상북도 경주시 황성동 소재 아파트 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 차량 진출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 내 여러 층에 위치하며, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관, 다락층 등 구성) 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러 개별난방설비, 시스템에어컨, 주방설비, CCTV, 승강기 등이 되어 있습니다.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 (부동산 임의경매)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 토지 기준으로 경상북도 경주시 천북면 성지리 성지저수지 남측 인근에 위치하며, 주변은 펜션, 숙박시설, 농경지, 유지 등이 혼재하는 지역입니다.

오피스텔의 실제 위치는 경상북도 경주시 황성동 소재로, 황성동 우체국 및 계림중학교 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 병원, 공원 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

토지(천북면): 차량 진출입이 가능하며, 서측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

구분건물(황성동 오피스텔): 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호 5 토지: 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))

일련번호 6 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권최고액 336,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)는 촉탁등기 등으로 말소되고, 말소기준권리 이하의 모든 후순위 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 권리 분석

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급될 수 있으나, 본건의 경우 관련 내용이 명확히 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. (별도 지상권 등은 없는 것으로 보입니다.)

일괄매각이며 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

본건에는 임차인이 존재하며, 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 대항력 유무와 보증금 회수 가능성에 대한 경매 주체의 판단을 나타냅니다.

* 임차인: 권 (권재규)

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-10-17

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 유 (유귀남)

보증금: 100,000,000원 (월세 없음)

임대 현황: 임차인으로부터 조사되었음.

대항력: 명시되지 않음.

비고: 상기 임차인의 경우, 전세보증금이 상당하며 대항력 유무가 불명확합니다. 대항력이 있는 임차인의 경우, 보증금을 낙찰자가 인수하거나 배당을 받아야 할 수 있으므로, 경매 진행 시 임차인의 권리관계(대항력 유무, 확정일자, 배당요구 여부 등)를 반드시 재확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 명시에도 불구하고 주의가 필요합니다.

* 임차인: 송 (송현미)

보증금: 15,000,000원

차임: 850,000원

임대 현황: 임차인으로부터 조사되었음.

대항력: 명시되지 않음.

비고: 상기 임차인의 경우도 대항력 유무를 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: (미상)

임대 현황: 미상임. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 일반적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

대항력: 불명확.

비고: 해당 물건의 실제 이용 상태 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본건 오피스텔이 위치한 경상북도 경주시 황성동은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화된 지역입니다. 다양한 상업 시설, 병원, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

본건은 용도상 오피스텔로, 주거용으로 이용 중에 있습니다. (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관, 다락층 등 복합적인 공간 구성). 이는 1인 가구뿐만 아니라 소규모 가족 단위의 거주 수요도 충족시킬 수 있는 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 은행, 병원, 음식점 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

계림중학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변에 병원 및 의원들이 다수 분포하고 있어 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 특히, 보증금 규모가 큰 임차인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 임대차 관계

본건은 임대 중인 것으로 조사되었으나, 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 차임의 정확한 상태, 계약 조건 등이 불명확한 경우가 많습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 이에 대한 맹신은 금물이며, 실제 현장 조사를 통해 임차인과 직접 소통하여 정확한 정보를 파악해야 합니다. 특히, 미상 임차인의 경우 내부 확인이 곤란하다는 점은 추후 명도 및 재임대 시 어려움이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

정확한 건물 준공 연도 및 관리 상태에 대한 상세 정보는 부족하지만, 일반적인 오피스텔의 경우 주기적인 유지보수가 필요합니다. 건물 자체의 노후화 정도 및 설비의 작동 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역(황성동)은 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 도심 지역으로, 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 그러나 이에 대한 최종 확인은 인터넷 지도 서비스 및 현장 답사를 통해 필요합니다. (현재까지 파악된 정보상 특이 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 황성동에 위치한 오피스텔로, 생활 편의시설 및 교통 여건이 우수하여 주거 및 투자용으로 매력적인 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 3천만원대이며, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련 정보가 불명확하여 명확한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 특히, 보증금이 큰 임차인의 경우 법적 절차를 통해 명확히 처리해야 할 수 있으며, 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경주시 황성동이라는 도심지 내에 위치하여 생활 편의성 및 교통 여건이 뛰어납니다.

* 다용도 활용 가능성: 주거용 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가족에게 적합하며, 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 736,560,000원입니다.

말소기준권리의 채권액은 336,000,000원이며, 임의경매 개시 채권액은 705,740,664원입니다.

현재 황성동 지역 오피스텔의 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔은 개별적으로 2억 원대 이상의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 본건은 여러 채의 오피스텔이 포함된 것으로 보이므로, 전체 감정가와 시장 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 중 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 없다고 간주(인수 보증금 합계 0원)하고, 권리 관계상 특별한 문제점이 없을 경우, 일반적인 경매 물건의 낙찰률(감정가의 70~80%)을 적용하면 약 515,000,000원에서 589,000,000원 사이의 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 본건의 정확한 권리 분석 및 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보증금이 큰 유 (유귀남) 및 송 (송현미) 임차인의 대항력 유무에 따라 실제 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.