나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10251 [1] 경상북도 경주시 동천동 697-147 동부이끌림8차 비동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 동천동 "경주시청" 북서측 약 300미터 지점에 위치하는 "동부이끌림 8차" 비동 2층 201호 단위세대 오피스텔로서, 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택, 단독주택, 및 근린생활시설등이 혼재하며 환경은 보통임

교통상황

차량츨입이 가능하며, 간선도로와 가까우므로 대중교통사정은 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층건 비동 중 2층 201호 단위세대로서 외벽 : 외장용 화강석 판재, 스톤코트 등 내벽 : 타일, 벽지 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2015.03.17.)

이용상태

주거용오피스텔 로 이용중임

설비내역

위생·급배수설비, 승강기 ,도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 등고 평탄한 주거용 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10 미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(황성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 잠금장치 및 점유자 부재로 임대 여부 및 임대 조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사, 탐문조사 및 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10251 (1)

소재지: 경상북도 경주시 동천동 697-147 동부이끌림8차 비동 2층201호

신주소: 경상북도 경주시 백률로 17-22 (동천동)

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5100만원

토지면적: 43.15㎡ (약 13.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 효OOO (효천신용협동조합)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경주시청 북서측 약 300미터 지점에 위치한 "동부이끌림 8차" 비동 2층 201호 오피스텔입니다. 주위에는 아파트단지, 학교, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와 인접해 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지형상 및 이용상태

토지는 사다리형에 가까우며, 인접 토지와 등고 평탄하여 주거용 오피스텔 부지로 이용하기에 적합한 형태를 갖추고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

물건지 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 황성초등학교를 포함하는 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 관련 제한사항이 일부 존재합니다.

1.3. 건물정보

1.3. 1.건물의 구조 및 마감

철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층 201호 유닛입니다. 외벽은 화강석 판재, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일, 벽지, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 구성되어 있습니다. 창호는 샛시 조 유리창입니다. 건물 사용승인일은 2015년 3월 17일입니다.

1.3. 2.이용상태

현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 3.설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 시스템 등이 설치되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.임차인 현황

* 임차인: 백 (백금숙)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-04-22

* 배당신고일자: 2026-06-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

1.4. 2.말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 23일 접수된 효천신용협동조합의 근저당권(채권금액 130,800,000원)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

1.4. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (명세서상 지상권 개요 없음)

1.4. 4.등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 130,800,000원입니다.

1.4. 5.인수 보증금 합계

0원

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 시설

본 물건은 경주시청과 약 300m 거리의 도심 지역에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.5. 2.혐오시설

주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육시설

황성초등학교가 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 교육 환경 보호에 대한 법률이 적용됩니다.

1.6. 2.편의시설

경주시청을 비롯한 다양한 관공서와 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 감정평가 당시 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 이루어지지 못해 정확한 건물 상태 파악이 어렵습니다. 외부 조사 및 탐문, 통상적인 관리 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대 조건 미확인: 임대 여부 및 임대 조건에 대한 정확한 확인이 불가하여, 현재 공실 가능성 또는 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경주시청 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성이 우수합니다. 건물 자체의 연식(2015년 준공)도 비교적 신축에 속하며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 어렵다는 점과 임대 조건 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경주시청 인근으로 행정 및 상업 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 권리관계 명확: 경매를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되어 안전한 투자가 가능.

* 주거용 오피스텔: 임대 수요가 꾸준한 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 면적 대비 합리적 감정가: 건물 면적(84.92㎡) 대비 감정가(1억 5100만원)가 주변 시세 대비 경쟁력 있을 가능성 존재.

1.10. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 5100만원이며, 이는 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 공실 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 현재 시세 추정: 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 1억 5000만원 ~ 1억 7000만원 범위로 추정됩니다.

* 채권 총액: 1억 3080만원으로, 채권 총액 이상으로는 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

* 임차인 인수 부담: 대항력 없는 임차인으로 인수 보증금은 0원으로, 이로 인한 추가 부담은 없습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 4500만원에서 1억 6500만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 최종적인 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.