나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601115 [1] 대전광역시 유성구 둔곡동 432 유성둔곡지구에이2비엘서한이다음 205동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 둔곡동 소재 "둔곡초등학교" 서측 인근에 소재하는 「유성둔곡지구에이2비엘서한이다음 제205동 제11층 제1103호」로서 부근은 단독주택, 근린생활시설, 공장용지, 학교 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 제11층 제1103호로서, - 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 중로 등에 접하며 아파트 진입도로 상태는 보통인 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제과학비즈니스벨트 거점지구(둔곡)개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(대전둔곡초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}, 연구개발특구{연구개발특구의 육성에 관한 특별법}, 주거구역{연구개발특구의 육성에 관한 특별법}임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

대전지방법원 2026타경601115 (1)

1.1. 2. 소재지

대전광역시 유성구 둔곡동 432 유성둔곡지구에이2비엘서한이다음 205동 11층1103호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 감정가

470,000,000원

1.1. 5. 토지 면적

54. 51㎡ (약 16.50평)

1.1. 6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.1. 7. 건물 면적 (전용 면적)

84. 96㎡ (약 25.70평)

1.1. 8. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

1.1. 9. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 11. 채권자

금OOOOO

1.1. 12. 특이사항

해당 없음

1.1. 13. 주의사항

해당 없음

1.1. 14. 특수물건정보

해당 없음

1.1. 15. 아파트명

유성둔곡지구에이2비엘서한이다음 (서한이다음2단지아파트)

1.1. 16. 동/호수

205동 11층 1103호

1.1. 17. 사용승인일

2022년 11월 07일

1.1. 18. 최고층/최저층

최고 28층 / 최저 2층 (단지 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 둔곡동 소재 "둔곡초등학교" 서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 공장용지, 학교 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로 상태

본건 동측 및 남측으로 중로 등에 접하며 아파트 진입도로 상태는 보통인 편입니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제과학비즈니스벨트 거점지구(둔곡)개발사업), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전둔곡초등학교), 보전산지, 임업용산지, 연구개발특구, 주거구역입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을1 근저당권, 금산인삼농업협동조합, 2023년 02월 06일 접수 (채권액: 378,000,000원)

1.3. 2. 등기부채권 총액

471,705,849원

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음 (지상권 개요상 없음)

1.3. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 내역은 미상이며, 거주자 부재로 인해 내부 상태는 탐문 조사 등에 의하여 표준적인 이용 상황 등을 감안하여 평가되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 5. 권리 분석 요약

말소기준권리인 을1 근저당권(금산인삼농업협동조합)보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권 이전 및 보존 등기는 인수 대상이 아닙니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본건이 위치한 대전광역시 유성구 둔곡동 일대는 국제과학비즈니스벨트 거점지구 개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지속적인 발전 가능성이 있는 신흥 주거지역입니다. 주변에는 아파트 단지 외에도 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 기능이 강화되고 있습니다.

1.4. 2. 상권 특성

본 물건은 아파트로서, 대규모 주거 단지 내에 속해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주변에 공장용지가 있다는 점은 입지상 고려사항이 될 수 있으나, 전반적으로 주거 지역으로 특화되고 있는 추세입니다.

1.4. 3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 보고되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '공장용지'가 혼재되어 있다는 정보가 있어, 해당 공장의 종류 및 운영 상태에 따라 환경적 영향을 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 유성둔곡지구 A2BL 서한이다음 (서한이다음2단지아파트)

* 주소: 대전광역시 유성구 둔곡동 432

* 사용승인일: 2022년 11월 07일

* 총 동 수: 6개동 (단지 기준)

* 총 세대 수: 685세대 (단지 기준)

* 건물별 최고층/최저층: 최고 28층 / 최저 2층 (단지 기준)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 본 건물(205동) 층수: 지상 25층

* 본 물건 층수: 11층

* 본 물건 전용 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 단지 전체 건축면적 (건축물대장): 5,439.693㎡

* 단지 전체 연면적 (건축물대장): 113,018.6907㎡

* 주차 대수: 총 935대 (지하 기계식 930대, 지상 기계식 5대)

* 전기차 충전기: 지하 19대

1.5. 2. 복리 시설

* 관리사무소

* 노인정

* 보육시설

* 문고

* 주민공동시설

* 어린이놀이터

* 커뮤니티공간

* 자전거보관소

* 기타

1.5. 3. 단지 내 시설

본 아파트는 현대적인 부대시설을 갖추고 있으며, 특히 지하 주차 공간이 충분하고 전기차 충전 시설이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 내부 상태 미확인

본건은 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 탐문 조사에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 방문 시와 다를 수 있으며, 이에 따른 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 2. 공장용지 혼재

주변에 공장용지가 혼재하는 지역 특성은 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 해당 공장의 구체적인 용도 및 거리, 운영 현황에 따라 영향의 정도가 달라질 수 있습니다.

1.6. 3. 개발사업 관련 변동성

국제과학비즈니스벨트 개발 사업 진행 상황에 따라 지역 가치가 변동될 수 있습니다. 개발 계획의 지연 또는 변경 등은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 대전광역시 유성구의 신흥 주거 및 개발 지역인 둔곡동에 위치하고 있습니다. 국제과학비즈니스벨트 거점지구 개발이라는 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대됩니다. 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗하며, 인수해야 할 보증금이나 부담되는 채무가 없습니다. 다만, 거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인과 주변 공장용지 혼재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 신축 아파트

2022년 준공된 신축급 아파트로, 노후도가 낮고 주거 쾌적성이 우수합니다.

1.8. 2. 개발 호재

국제과학비즈니스벨트 거점지구 개발 사업의 직접적인 수혜 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 인프라 개선이 기대됩니다.

1.8. 3. 권리 분석상 안전성

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 근저당 등)가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수되는 임차권이나 기타 부담이 없습니다.

1.8. 4. 편리한 주거 환경

아파트 단지 내 다양한 부대시설을 갖추고 있으며, 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 470,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(84.96㎡)의 경우 2026년 6월 8층 거래가 429,000,000원, 2026년 7월 13층 거래가 465,000,000원으로 확인되었습니다. 본건은 11층에 위치하여 중간층에 해당합니다.

최근 최고 실거래가(465,000,000원)와 감정가(470,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 향후 발전 가능성을 반영한 경쟁력 있는 입찰가는 450,000,000원에서 470,000,000원 범위로 예상됩니다.

하지만, 내부 상태 미확인 및 공장용지 혼재 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.