나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601070 [1] 대전광역시 대덕구 오정동 340-26 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 "오정중학교" 동측 인근에 소재한 다세대주택 4층 402호이며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 소규모 공장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호 (사용승인일자 : 1993.8.9) 외벽: 치장벽돌쌓기 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실 겸 주방, 욕실1, 현관, 발코니)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 평지이며 공동주택용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8M 내외의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경601070 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전대덕새마을금고 (합병전 오정동새마을금고)

1.2. 부동산 현황

소재지: 대전광역시 대덕구 오정동 340-26 4층402호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호 (1993년 8월 9일 사용승인)

이용상태: 방3, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 69,000,000원

토지면적: 34.42㎡ (약 10.4평)

건물면적: 45.84㎡ (약 13.8평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 권리관계 요약

말소기준권리: 2010-02-01 (근저당, 오정동새마을금고)

등기부채권 총액: 32,500,000원

모든 기존 권리(근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 "오정중학교" 동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

소유권 이전: 1993-11-08 (김경섭)

근저당: 다수, 모두 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

임의경매 개시결정: 2026-05-29 (대전대덕새마을금고)

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-30

확정일자: 2026-01-08

배당신고일자: 2026-08-07

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 임차권이 소멸될 예정임. 그러나 보증금 6천만원 전액이 배당받지 못할 경우, 인수되는 금액은 없으나 임대차 관계 해소 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건과 동일 주소지 내에는 건축물대장상 4층 다세대주택으로 등재되어 있음.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 주거용 건물들이 혼재된 지역임.

4.2. 최근 매매 사례 분석

대전광역시 대덕구 오정동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 44.1㎡, 1986년식)의 주택이 2026년 6월 29일 50,500,000원에 거래된 사례가 있음.

해당 사례를 기준으로 평당 약 377만원 수준에서 거래가 형성된 것으로 보임.

본건(45.84㎡, 1993년식)의 감정가 69,000,000원은 이러한 시세 대비 소폭 높은 수준으로 판단됨.

더 넓은 면적(약 99.87㎡, 1987년식)의 다세대주택은 2026년 7월 1일 182,000,000원에 거래되어 평당 약 602만원 수준의 거래가도 확인됨. 이는 면적 규모에 따른 시세 차이를 반영하는 것으로 판단됨.

종합적으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 감정가 69,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적 거래 사례를 고려하여 약 5,000만원대 후반에서 6,000만원대 중반 사이로 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업시설 및 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주거지역이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

"오정중학교"가 인근에 소재하고 있음.

"상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됨.

5.3. 기타

본건 주위는 소규모 공장 지역과 혼재되어 있어, 산업 시설로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1993년 준공된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

6.2. 주변 환경

주변에 소규모 공장들이 위치하고 있어, 주거 환경 쾌적성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있음.

6.3. 임대차 리스크

임차인 한 은 대항력이 없으나, 6천만원의 보증금을 가지고 있음.

배당률이 낮아 전액 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있는 잠재적 리스크가 존재함.

7. 종합 의견

대전광역시 대덕구 오정동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설(오정중학교) 접근성은 양호하나 주변에 소규모 공장이 혼재되어 있어 환경적 고려가 필요함.

등기상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 거주 중이나 상당한 금액의 보증금이 있어 배당 관련 변수를 고려해야 함.

건물 노후도가 있으며, 시세는 감정가 6,900만원 대비 유사 면적 매매 사례를 고려할 때 다소 높게 형성된 감이 있음.

8. 투자 포인트

오정동 지역의 주거용 부동산으로, 꾸준한 수요 기대 가능.

말소되는 권리관계로 인한 권리 안전성은 확보됨.

주변 시세 대비 저평가 가능성 탐색 시 투자 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 69,000,000원

주변 시세 분석 (유사 면적 거래 사례 50,500,000원) 및 건물 노후도, 주변 환경 등을 고려 시, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됨.

적정 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

권장 입찰가: 약 60,000,000원 (시장 상황 및 본건의 실제 상태에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.