나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61400 [1] 경기도 파주시 야당동 218-3 정우팰리채 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 북동측 인근에 위치하는 정우팰리채 제나동 제2층 제201호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 창고등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 경의중앙선 '야당역' 및 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 201호로서, 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약6-8미터 내외의 도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 야당동 218-3, 220-29 (동일) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61400 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 218-3 정우팰리채 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 56.68㎡ (약 17.15평)

건물면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

건축물 현황:

- 건물명: 정우팰리채 나동 201호

- 사용승인일: 2016년 9월 28일

- 층수: 2층 / 총 4층

- 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

- 전용면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

- 토지 지분: 56.68㎡ (약 17.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통:

* 차량 접근 및 주정차가 가능합니다.

* 인근 경의중앙선 '야당역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로상태: 북동측으로 로폭 약 6-8미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역 (주거복합 Zone)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2026년 8월 25일까지)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023년 3월 7일)

* 등기부 현황:

* 소유권 관련 사항: 소유권보존 (2016.10.04), 공유자전원지분전부이전 (2016.10.21), 소유권이전 (2021.06.17)

* 부담/제한 관련 사항: 압류 (국민건강보험공단, 2023.03.07), 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.05.29), 압류 (파주시, 2026.07.23)

* 임차권: 주택임차권 (양재원, 2023.07.19) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 양재원

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 16일

* 확정일자: 2021년 6월 3일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 건물 용도: 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

* 상권 특징: 야당역 역세권 주변으로 주거 및 상업시설이 일부 혼합되어 있으나, 상업 기능이 매우 발달한 대규모 상권보다는 지역 생활권 중심의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선을 통해 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본 물건은 상대보호구역 내에 위치하므로, 인근에 교육 시설이 있을 가능성이 있습니다. (구체적인 교육 시설 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항: 임차인 양재원은 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 확약서에 따라 매수인이 부담할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 문구는 계약 시 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 해당 물건은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 잔금을 납부해야 합니다. 경매 절차와 허가 기간을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 환경: 창고 등 다양한 용도의 건물이 혼재하여 주거 환경의 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권의 이점을 가지고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 감정가는 2억 3,600만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 관련 특수 조건과 토지거래 허가구역 지정 사항을 종합적으로 검토해야 합니다. 주변 시세 및 개발 가능성 등을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역을 중심으로 한 지역의 교통 편리성과 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 특수 물건: HUG 인수조건 변경 등의 특수성은 가격 메리트로 작용할 수 있으나, 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓어 장기적인 관점에서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 다세대주택이 2026년 7월 2일 2억 8,500만원 (전용 65.1㎡)에 거래되었습니다. 본 물건은 전용면적 49.13㎡, 2016년식으로 연식이 다소 오래되었으나, 토지 지분은 유사하거나 조금 더 넓습니다.

* 최근 매매 사례:

* 태종에비뉴 (다세대, 2019년식, 65.1㎡): 2026년 7월 2일, 2억 8,500만원

* 자연에가 (연립, 2015년식, 57.45㎡): 2026년 7월 1일, 1억 8,000만원

* 요산아트빌 (연립, 2015년식, 56.035㎡): 2026년 7월 1일, 1억 5,000만원

감정가 2억 3,600만원을 기준으로, 임차인 보증금 인수분 0원을 제외하고 입찰가를 산정합니다. 유사 매물의 거래가와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가 범위: 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원

상세한 현장 조사와 주변 시장 동향을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.