나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경253 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 '일영교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공장 및 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 남측 근거리에 버스정류장이 소재하나 노선 및 배차간격 등을 감안시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리 유사 토지로 주거기타(일영 용신암(굿당 기도터)) 건부지로 이용중임. 기호(2) 부정형의 토지로 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 기호(2) 도로를 통해 인접도로에 연결됨. 기호(2) : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,장흥07), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(2) :계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,장흥07), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 세멘벽돌조 스라브 지붕 2층 건물로 (사용승인일 : 1991.11.13) -A동 (1층) 세멘벽돌조 스라브지붕 외벽: 벽돌위 자연석돌붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 하이섀시창호 등임. (2층) 판넬조 판넬지붕 (증축) 외벽: 판넬 마감 등 창호: 하이섀시창호 등임 -B동 목조 기와지붕 단층 건물 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 섀시창호 등임. -C동 경량판넬조 단층 건물 외벽: 판넬 마감 등 창호: 섀시창호 등임. -D동 세멘벽돌조 스라브지붕 외벽: 벽돌위 자연석돌붙임, 몰탈위페인트 마감 등 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설 및 창고이나 현황 (일영 용신암(굿당 기도터))로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기호(1) 토지와 인접한 일영리 423-1번지(구거) 등에 천막, 판넬조 건물, 석물 등이 다수 소재하나 제시목록외의 인접 토지상 소재 물건으로 소유자 등 확인이 불가하여 평가에 반영하지 않았는 바 경매 진행 및 입찰시 참고바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 3. 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 등재됨(불법증축 659.19㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 양주시 장흥면 일영리 429-2

1.2. 사건번호

의정부지방법원 2026타경253 (1)

1.3. 용도

근린생활시설 (현황: 일영 용신암(굿당 기도터))

1.4. 감정가

858,066,230원

1.5. 토지면적

843. 00㎡ (약 255.02평)

1.6. 건물면적

376. 21㎡ (약 113.83평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 '일영교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 본건까지의 진출입은 가능합니다.

남측 근거리에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 기호(2) 토지(현황 도로)를 통해 인접 도로에 연결됩니다.

기호(2) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역에 속하며, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 명시된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 동서천농업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

말소기준권리 등기부상 채권 총액은 702,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법원 공고 및 등기부상 내용에 한함)

3.4. 임차인 현황

* 엘앤에스테크주식회사, 이

보증금: 50,000,000원

차임: 700,000원

전입(사업)일자: 2026년 1월 21일

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액에 대한 우선변제권이 없을 수 있으며, 경매 절차상 배당을 통해 변제받거나 받지 못할 수 있습니다.

3.5. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

현재 본건은 '일영 용신암(굿당 기도터)'으로 이용되고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업지역의 형태보다는 다양한 용도가 복합된 지역적 특성을 보입니다.

근린생활시설이 일부 소재하나, 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 시설 위주로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 '일영교' 인근에 위치하며, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변에 기본적인 편의시설 및 주거시설이 혼재되어 있으나, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

농경지와 임야가 인접해 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

목록 3. 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 불법 증축 면적이 659.19㎡에 달합니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 이용 현황

토지 기호(1)는 '일영 용신암(굿당 기도터)' 건부지로, 기호(2)는 현황 도로로 이용 중입니다. 건물의 증축 및 다양한 구조(세멘벽돌, 판넬, 목조 등)는 건물 상태 및 법규 준수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 제시외 건물(천막, 판넬조 건물, 석물 등)이 인접 토지(구거 포함)에 다수 소재하나 평가에서 제외되었으며, 소유자 확인이 불가합니다. 이는 향후 경계 문제나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 매각 대상에서 제외되는 제시외 물건(비닐하우스, 컨테이너)이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 장흥면의 계획관리지역 내에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산입니다. 현재는 '일영 용신암(굿당 기도터)'으로 사용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

가장 큰 리스크는 건물에 대한 광범위한 위반건축물 등재입니다. 불법 증축 면적이 상당하여 향후 법적, 행정적 제재 가능성이 높으며, 이는 건물 가치 하락 및 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

현황 용도인 '굿당'으로서의 가치와 주변 환경, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 독특한 현황 용도('굿당 기도터')를 활용할 수 있는 특정 수요층이 있을 수 있습니다.

* 지역 내에서 복합적인 토지 이용(단독주택, 근린생활시설, 공장, 임야 등)으로 인해 향후 용도 변경 또는 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 건축물로 복구 또는 재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 입찰 시점의 시장 가치와 본건이 가진 잠재적 리스크(특히 위반건축물)를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

감정가(858,066,230원) 대비 위반건축물로 인한 철거, 이행강제금, 건축물 원상복구 비용 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가의 일정 비율(예: 60%~70% 수준)에서 시작하여 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.