나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101062 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(보라매역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층건 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

본건은 건축물대장상 사무소이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었으니 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 법인 소유의 노폭 약 4m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[391-75번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임. [391-288,391-578번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

본건은 건축물대장상 사무소이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101062 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 2층202호

건물명: 명성하우스

용도: 근린상가 (건축물대장상)

감정가: 368,000,000원

토지면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5㎡ (약 10.44평)

건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

층수: 지하 0층, 지상 6층 건물 내 2층 202호

건축물대장상 용도: 사무소

현황 이용: 주거용으로 이용 중 (감정평가서 조사 결과)

건축 승인일: 2019년 02월 28일

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

1.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 3필지로 구성된 장방형 토지이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, "강남중학교"의 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 7호선 보라매역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건의 남측 및 동측으로 각각 법인 소유의 약 4m 폭의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 일정 기간 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 및 특정 용도 제한). 일부 필지는 건축법상 도로에 저촉될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 08월 07일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을3)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이헌근 (이 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2019년 10월 01일

* 확정일자: 2019년 10월 01일

* 배당신고일자: 2026년 05월 15일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 을구 4번 임차권 등기 (채권액 320,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임대차 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고)

3.4. 등기부 현황 요약

소유권 보존 및 이전 등기 외 다수의 압류 등기가 존재하나, 이들은 모두 말소될 예정입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 1,482,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 대방동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 강남중학교가 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 보라매역을 중심으로 상업 시설도 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

주변에 단독, 공동주택이 많아 배후수요를 확보할 수 있으며, 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등이 입점하기 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

보라매역을 통한 시내 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선을 이용하여 지역 내 이동이 편리합니다. 학교, 상업 시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기가 설치되어 있어 건물 이용에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 용도 불일치

건축물대장상 본건은 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 공부상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 주거용으로의 이용 시 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인 이OO의 보증금 320,000,000원이 매각 후 인수됩니다. 입찰 시 해당 금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제 지역에 해당하여 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규 준수 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 건으로, 이 점 또한 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건 서울 동작구 대방동 명성하우스 2층 202호는 보라매역 인근의 준수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 인수해야 한다는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 반드시 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

보라매역이 인접하여 교통 편의성이 우수하며, 주변으로 주거 지역이 밀집해 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 현황 주거 이용의 잠재력

비록 위반건축물 및 용도 불일치 문제가 있으나, 현황 주거용으로 이용 중이라는 점은 법적 문제를 해결하고 합법적인 주거 공간으로 전환 시 가치 상승 가능성을 시사합니다. (단, 해결 가능성 및 비용 검토 필수)

8.3. 인수되는 보증금 활용 방안

임차인의 보증금을 인수해야 하지만, 이는 명확한 권리관계를 바탕으로 투자를 결정할 수 있는 요소이기도 합니다. 인수 보증금을 제외한 입찰가격을 산정하여 총 투자비용 대비 수익성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 부담액은 '입찰가 + 320,000,000원'이 됩니다.

위반건축물 및 용도 불일치 리스크, 인수되는 보증금 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

적정 입찰가: 250,000,000원

(총 부담 예상액: 약 570,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.