나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101109 [1] 서울특별시 동작구 상도동 301-19 주원베르빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주차장까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사 정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽: 석재 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 가장형의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번 1 토지: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필 요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 연번 2 토지: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필 요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 연번 3 토지: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(202 0-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~202 6.12.31.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 연번 4 토지: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(202 0-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~202 6.12.31.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101109 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 301-19 주원베르빌 4층401호

건물명: 주원베르빌

용도: 도시형생활주택 (집합건물 표제부 기준: 도시형생활주택(단지형다세대))

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지지분: 36㎡ (약 10.89평)

건물면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

건물지분: 50.98㎡ (약 15.42평)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: ₩422,000,000

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "당곡중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있음. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 일부 포함되는 것으로 보임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 최주선 (2018-02-21)

* 소유권이전: 이유정 (2018-05-02, 매매)

* 가압류: 광주은행 (2024-10-28, ₩5,439,482, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김영주외 1명 (2025-04-09, ₩355,000,000, 인수)

* 압류: 동작구 (2026-03-05, 말소)

* 강제경매: 김영외 1명 (2026-05-29, ₩355,000,000, 서울중앙지방법원 2026타경101109, 말소)

총 등기부채권 금액: ₩360,439,482

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김영주

보증금: ₩355,000,000

차임: ₩0

전입일자: 2020-12-29

확정일자: 2020-11-11

배당신고일자: 2025-04-09

대항력: 있음

비고: 임차인은 본건 주택임차권 등기를 2025년 4월 9일에 하였으며, 대항력이 있어 보증금 355,000,000원은 매수인에게 인수됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 10월 28일 접수된 광주은행의 가압류입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 소유권 이전, 압류, 강제경매 등기.

매수인에게 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (김영주외 1명, 보증금 355,000,000원). 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 유형의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 목화빌라(279-235) (55.64㎡)는 ₩64,000 (6억 4천만원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 ₩11,500,000)

* 2026년 7월 3일 거래된 (244-349) (41.1㎡)는 ₩69,500 (6억 9천 5백만원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 ₩16,900,000)

* 2026년 7월 1일 거래된 대성하이빌라B동 (41.16㎡)는 ₩74,000 (7억 4천만원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 ₩18,000,000)

본건은 전용면적 50.98㎡이며, 최근 거래 사례를 볼 때, ㎡당 약 ₩15,000,000 ~ ₩18,000,000 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다. 이를 적용하면 본건의 시세는 약 ₩764,700,000 ~ ₩917,640,000 범위로 볼 수 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보는 대부분 1980년대~1990년대 건축된 건물이며, 본건은 2018년에 사용승인되어 건축 연도가 상대적으로 최신에 속합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하여 신뢰할 수 있는 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본건은 도시형생활주택으로, 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육 시설

인근에 학교(당곡중학교 등)와 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 교육환경보호구역에 포함되어 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 등재

건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 사용 제한, 매매 및 재건축 시 제약 등 다양한 문제를 야기할 수 있으며, 정확한 위반 내용 및 해소 방안에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

보증금 355,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.3. 기타

* 감정가 대비 시세 괴리: 본건의 감정가(₩422,000,000)는 최근 주변 실거래가(약 ₩640,000,000 ~ ₩740,000,000)에 비해 현저히 낮습니다. 이는 위반 건축물 및 인수되는 임차보증금 등 잠재적 리스크 요인을 반영한 것으로 보이나, 감정가 자체의 타당성도 검토할 필요가 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 채권자 및 경매 신청 채권자 정보가 임차인 보증금과 유사한 금액으로 확인되는 점은 권리관계의 복잡성을 시사하며, 경매 신청 사유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않은 점도 인수 후 임대차 관계 설정에 따른 변수가 될 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이 부분은 임대 관계가 미상이라는 정보와는 별개로 해석되어야 합니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 양호한 입지와 잠재적 시세 상승 가능성을 보유하고 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재라는 매우 중대한 리스크와 3억 5천 5백만원의 임차보증금 인수라는 상당한 부담이 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 감안할 때, 본건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 위반 건축물 문제 해결 가능성 및 인수되는 임차보증금을 고려한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울특별시 동작구 상도동이라는 위치적 장점.

* 신축급 건물: 상대적으로 최신 건축 연도로 인한 선호도.

* 시세 상승 잠재력: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 높은 시세 차익 기대 가능.

* 위반 건축물 리스크 해소 시: 문제 해결 시, 시장 가치 회복 및 재산권 행사에 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가, 시장 시세, 인수 보증금, 그리고 위반 건축물이라는 중대한 리스크를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

제공된 자료를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 ₩765,000,000 (50.98㎡ x ㎡당 ₩15,000,000) 정도로 추정됩니다.

여기에 355,000,000원의 임차보증금 인수가 발생하므로, 실질적인 투자 가치(equity)는 약 ₩410,000,000 (₩765,000,000 - ₩355,000,000)입니다.

하지만 '위반건축물' 등재는 상당한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사의 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 이 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 접근: ₩350,000,000 ~ ₩380,000,000

* 잠재적 가치 고려 (위반건축물 문제 해결 가능성 전제 시): ₩380,000,000 ~ ₩410,000,000

따라서, 위반건축물 등재 사항에 대한 정확한 조사 및 해결 가능성 분석 후, 이를 반영한 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 보수적인 관점에서 약 ₩350,000,000 ~ ₩380,000,000 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.