나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경547 [3] 경상북도 영양군 석보면 택전리 817-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2)는 경상북도 영양군 석보면 택전리 소재 ""현암마을"" 북동측 인근에 위치하고
, 일련번호(3)은 경상북도 영양군 석보면 택전리 소재 ""현암마을"" 내에 위치하며 주위는
농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 농기계 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

일련번호(2) : 본건까지 소형차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 완경사지이며 전 및 일부 도로로 이용중임.

일련번호(2) : 부정형의 완경사지이며 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 폭 약 2m의 포장농로와 접함.

일련번호(2) : 폭 약 3m의 포장농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지
역)<수도법>, 영농여건불리농지

일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지
역)<수도법>

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

일련번호(1)은 공부상 지목이 ""전""이나, 현황 ""전 및 일부 도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 스레트 위 강판기와지붕 단층건으로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕이 ""스레트지붕"" 이나, 실제 ""스레트 위 강판기와지붕"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함.
공부상 지붕이'스레트지붕'이나, 실제'스레트 위 강판기와지붕'임.
본건 건물을 위한 법정지상권의 성립여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경547 (3)

소재지: 경상북도 영양군 석보면 택전리 817-2

용도: 단독주택

감정가: 23,379,700원

토지면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.90㎡ (약 19.93평)

건물지분: 65.9㎡

건물 제시외면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

총 건물 면적: 113.20㎡ (약 34.24평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 김상애로 추정)

매각대상: 건물만 매각

특이사항: 중복사건, 법정지상권 성립여부 불분명, 건물만 매각, 제시외 건물 포함.

주의사항: 제시외 건물 포함하여 매각. 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나 실제는 '스레트 위 강판기와지붕'임. 본 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 영양군 석보면 택전리 소재 "현암마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 농촌 마을입니다.

2.2. 교통 접근성

일련번호(1) 토지까지는 농기계 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

일련번호(2) 토지까지는 소형차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

본건은 농로(폭 약 2~3m)와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 완경사지로, 현재 전(밭) 및 일부 도로로 이용 중입니다.

토지 이용계획은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역), 영농여건불리농지 등의 규제를 받고 있습니다.

토지 자체는 이번 경매 대상에 포함되지 않습니다.

2.4. 건물 개요

건물은 시멘트블럭조 스레트 위 강판기와지붕 단층 단독주택입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있습니다.

건축물대장상 지붕은 '슬레이트'이나, 실제 현황은 '슬레이트 위 강판기와지붕'으로 확인됩니다.

건축물대장상 면적은 65.90㎡(약 19.93평)이며, 제시외 건물 면적은 47.30㎡(약 14.31평)로 총 113.20㎡(약 34.24평)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물에는 소유권보존등기(박희준, 2011-08-23)를 비롯하여 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 박희준 (2011-08-23)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2014-06-27, 금 7,050,616원)

* 가압류: 남영양농업협동조합 (2014-06-27, 금 10,163,507원) - 말소기준권리

* 가압류: 안영희 (2017-05-12, 금 2,710,400원)

* 소유권이전청구권가등기: 김상애 (2023-02-20)

* 강제경매: 김상애 (2025-05-23)

* 강제경매(본압류): 안영희 (2025-07-31)

총 등기부채권액은 19,924,523원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 특별한 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 남영양농업협동조합의 가압류(2014-06-27)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 소유권이전청구권가등기, 강제경매 등의 권리들은 소멸될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

영양군 석보면 택전리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상권이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다.

주변 부동산 매물 정보는 주로 시골집, 전원주택, 농지 등이며, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 석보면 택전리 전 228평(754㎡) 토지가 2025년 4월 30일 1,123만원(평당 5만원)에 실거래되었습니다.

* 석보면 택전리 전 860평(2,844㎡) 토지가 2025년 4월 30일 4,531만원(평당 5만원)에 실거래되었습니다.

* 영양군 석보면 상가주택/단독주택 매물이 2019년 9월, 대지 238㎡, 건축 129㎡ 기준으로 1억 7천만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 영양군 황용리(인근 지역) 목조주택(건평 30평, 대지 248평)이 1억 8천만원에 매물로 나와 있습니다.

본 건은 건물만 매각 대상이며, 주변의 농가주택이나 전원주택 시세와 비교하여 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

영양군 석보면 소재지로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경입니다.

택전리 마을 자체에는 기본적인 생활 편의 시설이 제한적일 수 있으며, 영양군청 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 병원, 대형 마트, 교육 시설 등을 이용할 수 있습니다.

과거 택전리 마을에 위치했던 수로교가 마을 경관을 훼손하고 노후화되어 2020년 철거 및 개선 사업이 진행된 바 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 불분명 및 토지 미포함

본 건의 가장 큰 리스크는 토지가 매각 대상에서 제외되며, 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다.

법정지상권이 성립되지 않을 경우, 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 있으며, 이는 건물 소유자에게 큰 재산적 손실을 초래할 수 있습니다.

단독주택의 경우, 집합건물과 달리 건물만 매각될 때 별도의 대지사용권(지료 약정 등)이 명확히 보장되지 않는다면 법정지상권이 성립하지 않을 가능성이 높습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 별도의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

해당 제시외 건물의 규모, 상태, 법적 지위 등을 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 공부상 내용과 실제 현황 차이

건물 지붕에 대해 공부상 '스레트지붕'이나 실제 '스레트 위 강판기와지붕'으로 차이가 있습니다.

이러한 차이는 경미한 수준으로 보이나, 정확한 상태 확인이 필요합니다.

6.4. 중복사건

중복사건으로 처리되어 있으며, 이는 여러 채권자의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영양군 석보면 택전리에 위치한 단독주택 건물만 매각되는 경매 물건입니다. 감정가는 23,379,700원이며, 건물면적 65.90㎡(약 19.93평) 외에 47.30㎡(약 14.31평)의 제시외 건물이 포함됩니다.

주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 마을로, 교통 및 생활 편의 시설은 다소 제한적입니다.

가장 큰 위험 요소는 토지가 매각 대상에서 제외되며, 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 법정지상권이 인정되지 않을 경우 건물 철거의 위험이 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

등기부상으로는 여러 가압류 및 강제경매가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 건물 가격만으로 매각되어 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* 농촌의 조용한 환경에서 소규모 주택을 활용하고자 하는 수요층에게는 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지가 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 매우 높은 리스크를 가지고 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 낙찰 후 건물 철거 비용까지 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 법정지상권이 불분명한 토지 미포함 건물 매각 건의 경우, 감정가의 30~50% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 23,379,700원

* 예상 입찰가 범위: 7,000,000원 ~ 12,000,000원

본 예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부 확인 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있으며, 투자 결정 시 법률 전문가와 상의하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.