나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33657 [2] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제105동 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 서창동 서창치안센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 (사용승인일: 2024.12.12)

외 벽: 라임스톤 및 치장벽돌쌓기, 노출콘크리트 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

복층형 테라스하우스(복층형 다세대주택)

지1층: 지하주차장, 출입구

1층: 거실, 주방, 화장실

2층: 방1, 화장실, 드레스룸, 창고

3층: 방2, 거실, 화장실, 테라스 등

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지, 복층형 테라스하우스 부지

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 도로 및 남측으로 세로(가)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복층형 테라스하우스

서창동 434-3 지번은 서창동 434-2 에 흡수합병됨.

물건 비고

- 복층형 테라스하우스임
- 2026. 6. 12. 주식회사 애가종합건설로부터 건물전체 신축공사 공사대금 8,824,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부를 불분명함
- 2026. 9. 11. 신청채권자 광주비아종업협동조합으로부터 주식회사 애가종합건설의 2025.5.8.자 유치권유치권포기서류 등이 첨부된 유치권배제신청서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33657 (2)

소재지: 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제105동 제1층 제103호

용도: 다세대주택 (복층형 테라스하우스)

1.2. 물건 현황

감정가: 892,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합

1.3. 면적 정보

토지면적: 157.75㎡ (약 47.72평)

토지지분: 157.75㎡ (약 47.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.10㎡ (약 16.97평)

건물지분: 56.10㎡ (약 16.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축년도: 2024년 12월 12일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대주택)

외벽: 라임스톤 및 치장벽돌쌓기, 노출콘크리트 등

창호: 샷시창 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 서구 서창동 서창치안센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

북동측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 세로(가)에 각각 접하여 차량 진출입이 용이함.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역

2.5. 주변시설

주변에는 단독주택 및 상업용 시설이 분포하고 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 2025년 4월 29일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권 (금1,200,000,000원). 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

소유권: 2025년 1월 24일 한명옥 소유권 보존 등기.

기타 권리:

* 광주비아농업협동조합 근저당 (말소 기준 권리)

* 서구(광주광역시) 압류

* 해제신용협동조합 가압류

* 광주비아농업협동조합 임의경매개시결정 (본건)

* 서구(광주광역시) 압류

등기부채권 총액: 1,252,831,506원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 인수해야 할 임차인은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주위 이용 현황

주변이 단독주택 및 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음.

4.2. 잠재적 개발 가능성

신축 건물(2024년 준공)이며 제1종일반주거지역으로, 지속적인 주거 수요 및 지역 개발 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 복층형 테라스하우스 구조로 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

5.2. 편의 및 교육시설

지역 정보상 구체적인 편의시설 및 교육시설에 대한 언급은 없으나, 일반적인 택지개발지구의 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 2026년 6월 12일, 주식회사 애가종합건설로부터 건물 전체 신축 공사대금 8,824,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명함.

* 2026년 9월 11일, 신청채권자 광주비아종업협동조합으로부터 주식회사 애가종합건설의 유치권 포기 서류 등이 첨부된 유치권 배제 신청서가 제출되었으나, 이 역시 성립 여부는 불분명함.

* 이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 결정될 수 있으므로, 법원 명세서 및 관련 자료를 면밀히 검토해야 함.

6.2. 채무 총액

등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰가의 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 복층형 테라스하우스로, 좋은 입지 조건과 신축 건물의 장점을 가지고 있음. 그러나 88억원에 달하는 대규모 공사대금 유치권 신고와 그 성립 여부의 불분명성이 매우 큰 리스크 요인으로 작용하고 있음. 신청채권자 측에서 유치권 배제 신청을 하였으나, 법원의 최종 판단을 지켜봐야 함. 이러한 불확실성으로 인해 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공된 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 복층형 테라스하우스: 희소성 있는 구조로 주거 만족도가 높을 수 있음.

* 입지: 대중교통 이용이 편리하고 도로 접근성이 양호함.

* 가격 메리트 가능성: 유치권 문제로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 892,000,000원입니다. 최근 인근 유사 물건 (서창동 434-2, 84.99㎡)의 실거래가가 2025년 2월 900,000,000원, 2025년 12월 420,050,000원으로 큰 편차를 보이고 있습니다. 본건의 면적(56.10㎡, 약 17평)을 고려할 때, 높은 실거래가를 적용하면 약 5.95억원(17평 * 3500만원/평) 수준, 낮은 실거래가에 적용하면 약 2.77억원(17평 * 1630만원/평) 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

그러나 88억원에 달하는 대규모 유치권 신고와 그 성립 여부의 불분명성은 매우 중요한 리스크 요인으로, 낙찰 시 인수 부담이 발생할 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 현재로서는 유치권의 처리 결과에 따라 본건의 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 유치권 문제 해결 가능성과 향후 시세 상승 여력을 감안한 보수적인 입찰가를 산정한다면, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 650,000,000원 ~ 750,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 유치권의 최종 확정 여부, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 투자자 본인의 판단과 책임 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.