나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [35] 경기도 화성시 병점동 381-23 7층704호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경88879 (35)

1.2. 소재지

경기도 화성시 병점동 381-23 7층704호

1.3. 용도

생활형숙박시설 (통칭 유유하우스)

1.4. 감정가

90,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

수OOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원, 2021-02-23 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 피준광

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-22

* 확정일자: 2023-02-06

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 피 는 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 피준광의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-02-14 (유형선)

* 소유권이전: 2021-02-23 (심형택, 매매)

* 근저당: 2021-02-23 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 2023-10-17 (김연숙, 150,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2024-09-12 (수원화성오산축산업협동조합, 말소)

* 압류: 2025-09-10 (화성시, 말소)

* 주택임차권: 2025-09-23 (피준광, 90,000,000원, 말소)

* 총 채권액: 1,440,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

병점역 인근 상업지역에 위치하여 상가 및 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 본 건물 내 CU 편의점(기호1)이 운영 중이며, 다수의 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

병점역과 인접하여 유동인구 흡수가 용이하며, 대중교통 접근성이 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역 주변으로 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

건물 후면에 아파트 단지가 위치하여 주거 밀집지역의 이점을 가지며, 역세권이라는 점에서 생활 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

폐문부재로 인해 외부관찰 및 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하여 파악되었으며, 경매 진행 시 내부 상태 재확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보물의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 매각 가격 및 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

군용비행장 소음대책구역 제3종 구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역 조사 결과, 병점동 인곡교 하부에 노숙인 임시거처 관련 사항이 있었으나, 이는 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵고 현재는 정비가 완료된 것으로 파악됩니다. 검색된 자료에서는 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 위치하지 않는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 병점동 병점역 역세권에 위치한 생활형숙박시설로서, 뛰어난 교통 여건과 상업 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 9천만원은 시장 상황에 따라 저평가 가능성을 내포하고 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 외부에서 파악된 정보만으로 내부 상태를 판단해야 하는 점은 유의해야 할 부분입니다. CU 편의점이 입점해 있는 등 일부 상업적 활용이 이루어지고 있으나, 생활형숙박시설로서의 임대 수익성 및 공실률에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

병점역 초역세권에 위치하여 유동인구 및 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 낮은 감정가

9천만원의 감정가는 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 투자 매력도를 높이는 요인입니다.

8.3. 권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8.4. 복합 용도

소매점(CU) 및 생활형숙박시설로 활용되고 있어 다양한 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 유사 물건의 실거래가, 감정가 대비 낙찰가율, 현재 시장 상황, 본 건의 명확한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 현장 조사 및 시장 분석, 전문가 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.