나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [32] 경기도 화성시 병점동 381-23 7층701호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (32)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 7층701호

용도: 숙박시설

감정가: 88,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 본건의 말소기준권리보다 후순위인 채권자 및 임차인이 존재합니다. 특히, 을구 5번으로 등기된 김아름 임차인은 보증금 69,000,000원으로 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 전입일자는 2021년 1월 11일, 확정일자는 2020년 11월 16일입니다. 소유권 보존 등기일은 2019년 2월 14일이며, 이후 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 압류 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소 예정인 근저당은 총 2건으로, 총 채권액은 1,419,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 병점동 일대는 병점역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주요 상권으로는 병점역 주변 상권, 병점 중심상가(태안지구) 상권, 그리고 개발 중인 병점복합타운 상권 등이 있습니다. 본 물건 인근에는 CU 편의점과 같은 생활밀착형 업종 및 다양한 음식점, 상가 등이 밀집해 있습니다. 또한, 병점역 복합환승센터 조성 계획과 병점복합타운 개발이 진행 중이어서 향후 상권 활성화가 기대됩니다. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 8층 건물 중 7층에 위치합니다. 위생, 승강기, 도시가스, 개별난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 병점역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김아름 씨의 보증금 69,000,000원 인수 부담입니다. 이 금액은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 또한, 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 현황을 외부 관찰 및 관련 자료를 통해 파악하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다. 토지이용계획상 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 69,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이므로, 인수 금액을 포함한 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 합니다. CU 편의점 입점 등 활성화된 상권에 위치하고 있으며, 향후 지역 개발 호재도 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 병점역 초역세권 입지: 역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 활발한 상권: 병점역 주변의 상업지대로서 다양한 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 호재: 병점역 복합환승센터 및 병점복합타운 개발 등이 예정되어 있어 미래가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 88,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차 보증금 69,000,000원을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 실질적인 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 희망가는 본 물건의 시장 가치 및 추가적인 인수 비용을 충분히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.