나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [30] 경기도 화성시 병점동 381-23 6층605호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (30)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 6층605호

경매구분: 부동산임의경매

2.2. 물건 개요

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 8.15㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.15㎡ (약 2.46평)

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

## 2.입지조건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 병점역 인근의 상가 밀집 지역으로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 그리고 후면 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

해당 건물(381-23)은 2019년에 준공되었으며, 8층 건물 중 6층에 위치합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

병점역은 주요 행정기관, 금융기관, 편의시설, 유흥시설 등이 집중된 지역이며, 주변 8개 대학의 스쿨버스가 출발하고 마을버스도 운행하는 등 교통의 요지입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지 형상은 사다리형으로, 근린상가 및 생활숙박시설용 건물 부지로 이용 중입니다.

본 건물은 동측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

## 3.건물 정보

2. 건물 정보

2.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 철근콘크리트 지붕을 가진 8층 건물입니다.

외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

2.2. 건물 이용 현황

기호(1)은 CU 편의점으로 이용 중이며, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중에 있습니다. 본 물건(6층605호)은 생활형숙박시설로 이용 중인 호실입니다.

2.3. 설비 내역

건물에는 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호 2-35), 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

## 4.권리분석

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2021년 2월 23일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)으로, 채권 최고액은 1,200,000,000원입니다.

이 외에도 김연숙 근저당권(을4, 150,000,000원), 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매(갑3), 화성시의 압류(갑4) 등이 등기되어 있습니다.

2.2. 인수되는 권리 및 임차인 분석

등기부 상 을3 근저당권(2021-02-23) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권(을5)으로 등기된 전보영 씨는 보증금 110,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 5월 11일입니다.

임차인 현황상 전보영 씨는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

따라서, 경매로 인한 낙찰자는 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 권리분석 요약

본 물건은 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 전보영 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

## 5.상권 분석

2. 상권 분석

2.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 병점역 인근은 상업시설과 주거시설이 밀집된 지역입니다.

주변에는 다양한 구분상가, 음식점, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 유동인구가 풍부하며, 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

병점역 주변으로는 홈플러스 등 대형 유통 시설과 다양한 프랜차이즈점, 생활밀착형 업종들이 입점해 있습니다.

최근 병점복합타운 개발이 진행되면서 상권의 중심축이 확장 및 재편될 가능성이 있습니다.

2.2. 본 물건의 상권 가치

생활형숙박시설로 현재 CU 편의점과 함께 운영되고 있는 점은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다.

병점역이라는 역세권의 입지는 꾸준한 수요를 확보할 수 있으며, 주변 상권의 활성화 추세를 고려할 때 상권 가치는 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

## 6.생활정보

2. 생활정보

2.1. 생활 편의 시설

본건 인근에는 병점역을 중심으로 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 거의 모든 시설 이용이 편리합니다.

병점역에는 1호선 전철이 운행하며, 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.2. 주거 환경 특징

생활형숙박시설로서 개인의 주거 및 업무, 또는 임대 수익형 부동산으로 활용이 가능합니다.

건물은 8층 규모로, 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 주거 환경은 비교적 안정적입니다.

다만, '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 해당하므로 소음 관련 불편함이 있을 수 있습니다.

## 7.잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2.1. 공동담보 및 내부확인 불가

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 채무 규모가 크거나 다른 담보 물건의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가 시 폐문부재로 인해 건물 내외부의 정확한 상태 확인이 어려웠으며, 이는 실제 이용 상태나 하자 여부에 대한 불확실성을 내포합니다.

2.2. 지역 지구 및 제한사항

본건은 일반상업지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

특히 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어 건축이나 이용에 제한이 따르거나 소음 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

2.3. 기타 유의사항

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 경매 진행 시 현장 재확인이 필요합니다.

건축물 이용 현황과 실제 내부 구조가 상이할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 확인해야 합니다.

## 8.종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 생활형숙박시설로, 교통이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있어 입지적 장점이 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리 없이 깔끔한 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지이용계획상의 제한사항도 확인이 필요합니다.

## 9.투자 포인트

2. 투자 포인트

* 병점역 초역세권의 우수한 입지 조건 및 풍부한 유동인구

* 안정적인 임대 수익 기대 가능한 생활형숙박시설 (CU 편의점 입점)

* 향후 병점복합타운 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 대한 부담이 적음.

## 10.예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 99,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 실제 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

내부 상태 확인이 불가했던 점과 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 병점동 인근의 부동산 시세 및 유사 생활형숙박시설의 거래 동향을 추가적으로 파악하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 건은 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 군용비행장 소음대책구역에 해당함은 인지해야 합니다.2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (30)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 6층605호

경매구분: 부동산임의경매

2.2. 물건 개요

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 8.15㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.15㎡ (약 2.46평)

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 병점역 인근의 상가 밀집 지역으로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 그리고 후면 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

해당 건물(381-23)은 2019년에 준공되었으며, 8층 건물 중 6층에 위치합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

병점역은 주요 행정기관, 금융기관, 편의시설, 유흥시설 등이 집중된 지역이며, 주변 8개 대학의 스쿨버스가 출발하고 마을버스도 운행하는 등 교통의 요지입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지 형상은 사다리형으로, 근린상가 및 생활숙박시설용 건물 부지로 이용 중입니다.

본 건물은 동측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

2. 건물 정보

2.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 철근콘크리트 지붕을 가진 8층 건물입니다.

외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

2.2. 건물 이용 현황

기호(1)은 CU 편의점으로 이용 중이며, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중에 있습니다. 본 물건(6층605호)은 생활형숙박시설로 이용 중인 호실입니다.

2.3. 설비 내역

건물에는 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호 2-35), 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2021년 2월 23일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)으로, 채권 최고액은 1,200,000,000원입니다.

이 외에도 김연숙 근저당권(을4, 150,000,000원), 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매(갑3), 화성시의 압류(갑4) 등이 등기되어 있습니다.

2.2. 인수되는 권리 및 임차인 분석

등기부 상 을3 근저당권(2021-02-23) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권(을5)으로 등기된 전보영 씨는 보증금 110,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 5월 11일입니다.

임차인 현황상 전보영 씨는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

따라서, 경매로 인한 낙찰자는 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 권리분석 요약

본 물건은 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 전보영 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

2. 상권 분석

2.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 병점역 인근은 상업시설과 주거시설이 밀집된 지역입니다.

주변에는 다양한 구분상가, 음식점, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 유동인구가 풍부하며, 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

병점역 주변으로는 홈플러스 등 대형 유통 시설과 다양한 프랜차이즈점, 생활밀착형 업종들이 입점해 있습니다.

최근 병점복합타운 개발이 진행되면서 상권의 중심축이 확장 및 재편될 가능성이 있습니다.

2.2. 본 물건의 상권 가치

생활형숙박시설로 현재 CU 편의점과 함께 운영되고 있는 점은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다.

병점역이라는 역세권의 입지는 꾸준한 수요를 확보할 수 있으며, 주변 상권의 활성화 추세를 고려할 때 상권 가치는 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

2. 생활정보

2.1. 생활 편의 시설

본건 인근에는 병점역을 중심으로 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 거의 모든 시설 이용이 편리합니다.

병점역에는 1호선 전철이 운행하며, 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.2. 주거 환경 특징

생활형숙박시설로서 개인의 주거 및 업무, 또는 임대 수익형 부동산으로 활용이 가능합니다.

건물은 8층 규모로, 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 주거 환경은 비교적 안정적입니다.

다만, '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 해당하므로 소음 관련 불편함이 있을 수 있습니다.

2. 잠재적 리스크

2.1. 공동담보 및 내부확인 불가

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 채무 규모가 크거나 다른 담보 물건의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가 시 폐문부재로 인해 건물 내외부의 정확한 상태 확인이 어려웠으며, 이는 실제 이용 상태나 하자 여부에 대한 불확실성을 내포합니다.

2.2. 지역 지구 및 제한사항

본건은 일반상업지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

특히 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어 건축이나 이용에 제한이 따르거나 소음 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

2.3. 기타 유의사항

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 경매 진행 시 현장 재확인이 필요합니다.

건축물 이용 현황과 실제 내부 구조가 상이할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 확인해야 합니다.

2. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 생활형숙박시설로, 교통이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있어 입지적 장점이 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리 없이 깔끔한 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지이용계획상의 제한사항도 확인이 필요합니다.

2. 투자 포인트

* 병점역 초역세권의 우수한 입지 조건 및 풍부한 유동인구

* 안정적인 임대 수익 기대 가능한 생활형숙박시설 (CU 편의점 입점)

* 향후 병점복합타운 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 대한 부담이 적음.

2. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 99,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 실제 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

내부 상태 확인이 불가했던 점과 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 병점동 인근의 부동산 시세 및 유사 생활형숙박시설의 거래 동향을 추가적으로 파악하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 건은 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 군용비행장 소음대책구역에 해당함은 인지해야 합니다.

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