나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [29] 경기도 화성시 병점동 381-23 6층604호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (29)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 6층604호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치: 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통여건이 양호한 편입니다.

도로: 본 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2021년 02월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(12억원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (김재정)이 인수 대상입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 86,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019년 02월 18일

대항력: 있음

비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권(김재정, 78,000,000원)이 인수되는 것으로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다. 임차인 총 보증금(86,000,000원)과 등기부상 인수 금액(78,000,000원) 간의 차액(8,000,000원)에 대한 인수 여부 및 배당 관련 사항을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

말소기준권리 이전 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권 2건, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 병점역 인근의 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

생활형숙박시설로서의 용도와 주변 상업시설의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 병점역을 중심으로 한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

교통: 1호선 병점역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 우수합니다.

주거환경: 인근 아파트 단지 및 오피스텔과 함께 형성된 주거 밀집 지역입니다.

기반시설: 도시가스, 개별난방, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크 요인으로, 김재정 임차인의 주택임차권(78,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 미변제된 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 임차인의 실제 보증금(86,000,000원)과 등기상 인수 금액(78,000,000원)의 차이에 대한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 배당 금액 및 잔여 채무 발생 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 구조, 현황, 관리 상태 등을 직접 확인할 수 없으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

기타 제한사항: 일반상업지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 서부 지역의 폐기물 매립장 설치 반대 움직임 등이 보도된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 초역세권에 위치한 생활형숙박시설로, 역세권의 안정적인 수요와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김재정)으로 인한 78,000,000원의 인수 부담이 존재하며, 임차인의 실제 보증금과의 차이로 인한 추가 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

권리관계 및 임차인 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 병점역 역세권의 입지적 가치는 장기적인 안정성을 제공합니다.

활용 용이성: 생활형숙박시설로서 임대 수익 또는 실거주 등 다양한 활용이 가능합니다.

상권 활성화: 역 주변 상권 발달로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 90,000,000원입니다.

매각으로 인해 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 78,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.