나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [24] 경기도 화성시 병점동 381-23 5층505호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (24)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 5층505호

1.2. 물건 명세

용도: 생활형숙박시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호 (본건은 5층 505호)

건물 마감: 외벽 - 돌붙임 및 무늬벽돌마감, 내벽 - 벽지 및 타일붙임 마감 등

설비 내역: 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 99,000,000원

토지면적: 8.15㎡ (약 2.47평)

토지 지분: 8.15㎡ (약 2.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물 지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지 형상은 사다리형이며, 근린상가 및 생활숙박시설 용도로 이용 중입니다. 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

임차인: 남궁

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-05

확정일자: 2022-08-17

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021-02-23 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,200,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(김연숙 근저당권, 남궁한빛 주택임차권, 수원화성오산축산업협동조합 임의경매, 화성시 압류)은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리 요약

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 주택임차권, 압류 등)는 소멸됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 1,470,000,000원

4. 상권분석

4.1. 병점역 인근 상권 특성

본건이 위치한 병점역 인근은 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 다양한 상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.2. 물건의 용도 및 현황

본 건물은 총 8층 규모이며, 1층 101호는 CU 편의점으로 영업 중이고, 기호(2-35)호는 생활형 숙박시설로 이용되고 있습니다. 본건 5층 505호 역시 생활형 숙박시설로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 병점역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 상업시설, 음식점, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

병점역 주변은 상업지구 및 주거지구가 혼합된 지역으로, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

화성시 전반적으로 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 건립 논란이 지속적으로 제기되고 있으나, 본건 소재지인 병점역 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 차원에서 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 한계

본건은 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하여 조사되었습니다. 내부 구조 및 현황, 하자 여부 등에 대한 정확한 확인이 어려우므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 재확인 필요성

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 실제 점유 관계 및 이해관계인의 추가적인 주장 등이 있을 수 있으므로, 현황 조사가 중요합니다.

6.3. 토지 이용 제한 관련 사항

본건 토지는 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 생활형 숙박시설로서, 교통 편의성이 높고 주변 상권이 발달하여 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 현장 확인이 제한적이었던 점과 토지 이용 관련 제한사항 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 인근의 뛰어난 역세권 입지

* 상업 밀집 지역으로 풍부한 유동인구 및 잠재적 수요

* 생활형 숙박시설로서의 활용 가능성

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득

9. 예상 입찰가 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 순수 시장 가치와 낙찰 가능성을 고려하여 산정해야 합니다. 입찰가 결정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 검토해야 합니다.

* 최근 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본건의 현재 상태, 수리 및 관리 비용 예상

* 지역 개발 호재 및 향후 전망

* 감정가 99,000,000원 대비 시장 가치 평가

* 본건의 잠재적 리스크(현장 확인 한계, 토지 이용 제한 등)에 대한 투자자의 위험 감수 수준 반영

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.