나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [18] 경기도 화성시 병점동 381-23 4층405호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호 : 수원지방법원 2024타경88879 (18)

소재지 : 경기도 화성시 병점동 381-23 4층 405호

용도 : 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가 : 96,000,000원

토지면적 : 8.15㎡ (약 2.46평)

토지지분 : 8.15㎡ (약 2.46평)

건물면적 : 24.90㎡ (약 7.53평)

건물지분 : 24.9㎡ (약 7.53평)

매각대상 : 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 수OOOOOOOOOOOO (수원화성오산축산업협동조합으로 추정)

특이사항 : 공동담보

주의사항 :

특수물건정보 : 공동담보

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 병점역 인근의 상가 밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 위치하여 대중교통 여건이 양호한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 4층 405호입니다. 외벽은 돌붙임 및 무늬 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

* 이용상태

해당 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다. (기호(1)은 CU 편의점으로, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중이라는 감정평가서 요약 내용이 있으나, 본건 호실(405호)의 정확한 이용 현황은 생활형숙박시설로 추정됩니다.)

* 설비내역

위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등

본 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 기타참고사항

임대관계는 미상입니다. 본 건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부 관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조하였으며, 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, "병점역"에서 남동측으로 약 400m 거리에 위치합니다. 주변은 병점역을 중심으로 형성된 상업지구로서 다양한 상가, 음식점, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 편의성

1호선 병점역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 접근성도 양호하여 인근 도로망 이용이 용이합니다.

2.3. 생활 편의 시설

병점역 중심상권에는 금융기관, 병원, 극장, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 : 이종혁

* 보증금 : 8,500,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자 : 2023-06-26

* 확정일자 : 2023-06-16

* 배당신고일자 : 2024-12-04

* 대항력 : 없음

* 인수 보증금 합계 : 0원

비고: "임차인 현황" 상 보증금은 8,500,000원으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 상 '을5' 순위로 등재된 주택임차권(이종혁)은 보증금 85,000,000원으로 기재되어 있으며 말소 대상입니다. "임차인 현황"에서 대항력이 없다고 명시되어 있고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 보증금 액수와 임차인 현황 상 보증금 액수의 차이가 크므로, 경매 참가 시 재확인 및 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리 : 농업협동조합자산관리회사 근저당 (접수일자 2021-02-23, 채권액 1,200,000,000원)

이하 등기사항은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권보존 (접수일자 2019-02-14, 권리자: 유형선)

* 소유권이전 (접수일자 2021-02-23, 권리자: 심형택, 매매)

* 근저당 (접수일자 2021-02-23, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 채권액 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (접수일자 2023-10-17, 권리자: 김연숙, 채권액 150,000,000원)

* 주택임차권 (접수일자 2025-06-26, 권리자: 이종혁, 채권액 85,000,000원, 전입일자: 2023-6-26, 확정일자: 2023-6-16) - 말소

* 임의경매 (접수일자 2024-09-12, 권리자: 수원화성오산축산업협동조합) - 말소

* 압류 (접수일자 2025-09-10, 권리자: 화성시) - 말소

등기부채권 총액: 1,435,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 병점동 381-23 일대는 병점역을 중심으로 형성된 활성화된 상업지역입니다. 특히 병점역 주변은 다양한 프랜차이즈 음식점, 은행, 병원, 학원 등이 밀집해 있으며, 주거 단지와도 인접하여 유동인구가 풍부합니다. 병점 복합타운 개발 등 지역 개발이 진행되면서 상권의 중요성은 더욱 커지고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

주거시설, 상업시설, 업무시설이 복합적으로 개발되는 병점 복합타운 지역에 인접해 있어 향후 상권의 시너지 효과와 발전 가능성이 높습니다. 생활형숙박시설로서의 활용도 또한 병점역이라는 교통의 요지에 위치하여 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

병점역 및 중심상가 인근으로 홈플러스와 같은 대형 유통시설, 롯데시네마 등 문화 시설이 입점해 있습니다. 또한, 관공서, 금융기관, 병원, 학원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 거주환경

상업 밀집 지역이지만, 배후에 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 기능도 함께 갖추고 있습니다. 쾌적한 생활 환경보다는 편리한 생활 인프라 이용에 초점을 맞춘 지역이라 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 정보 불일치

집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(이종혁)은 보증금 85,000,000원으로 등재되어 있으나, 법원 경매물건 명세서의 임차인 현황에는 보증금이 8,500,000원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 이 금액 차이에 대한 명확한 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

건물 내부 상태는 폐문부재로 외부 관찰 및 관련 서류로만 파악되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 하며, 예상치 못한 하자가 있을 수 있습니다.

6.3. 생활형숙박시설 관련 규제

생활형숙박시설은 본래 숙박업 용도로만 사용해야 하며, 주거용으로 사용할 경우 이행강제금 부과 등 법적 제재가 따를 수 있습니다. 용도 변경 가능성 및 관련 규제 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 혐오시설 부재

주변 지역에 대해 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리 시설, 군사 시설 등)의 존재 여부를 확인하였으나, 본건 물건지에서 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점역 역세권에 위치한 생활형숙박시설로, 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 8층 건물 중 4층에 위치하며, 건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 양호한 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 임차인 이종혁의 보증금 액수에 대한 등기부와 명세서 간의 차이가 존재하므로, 경매 참가 전 이에 대한 명확한 소명이 필요합니다. 또한, 생활형숙박시설의 용도 규제와 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 역세권 입지

1호선 병점역과 가까워 교통이 편리하며, 병점역 상권의 풍부한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

8.2. 상권 발달 지역

다양한 상업시설 및 배후 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 병점 복합타운 개발 등 지역 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

8.3. 소형 면적

전용면적 24.90㎡ (약 7.53평)의 비교적 작은 면적으로, 소액 투자나 1인 가구 수요를 겨냥한 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 96,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 가치와 잠재적 리스크 요인(특히 임차인 보증금 discrepancy, 내부 상태 미확인, 생활형숙박시설 용도 규제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되므로, 해당 금액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 필요는 없습니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없으나, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.