나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [21] 경기도 화성시 병점동 381-23 5층502호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 5층 502호

용도: 숙박시설 (생활형 숙박시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 72,000,000원

토지면적: 5.66㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.66㎡ (약 1.71평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형 숙박시설(유유하우스) 5층 502호입니다. 주위는 병점역 인근의 상가 밀집 지역으로 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권보존: 2019-02-14 (유형선)

- 소유권이전: 2021-02-23 (심형택)

- 근저당: 2021-02-23 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 2023-10-17 (김연숙, 150,000,000원) - 말소예정

- 임의경매: 2024-09-12 (수원화성오산축산업협동조합, 966,856,343원) - 말소예정

- 압류: 2025-09-10 (화성시) - 말소예정

- 주택임차권: 2024-11-20 (강현희, 62,000,000원) - 인수 (확정일자 2019-02-25, 전입일자 2019-02-25)

3.2. 임차인 현황

임차인: 강현희

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-02-25

확정일자: 2019-02-25

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 있음

말소: 인수 (등기부상)

3.3. 인수 권리 분석

말소기준권리(2021-02-23 근저당)보다 앞선 2019-02-25에 전입신고 및 확정일자를 받은 임차인 강현희 씨가 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 '을5 주택임차권'으로 '인수' 기재 확인)

3.4. 주의 사항

- 임차인 강현희 씨의 보증금 62,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

- 본건 내부 구조 및 이용 현황은 폐문부재로 외부 관찰, 건축물대장, 도면 등을 참조하였으므로 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 병점역 인근의 상가 밀집 지역에 위치하며, CU 편의점(기호1)이 건물 1층에 입점해 있습니다. 또한, 주변으로 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 배후 수요

인근에 아파트 단지 및 오피스텔 등이 위치하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역 상권은 주요 행정기관, 금융기관, 편의시설 등이 집중되어 있으며, 대형 유통업체인 홈플러스도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 문화/여가시설

병점역 인근에는 롯데시네마 등이 위치하여 문화생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 생활형 숙박시설 규제

최근 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 규제가 강화되는 추세이며, 주거용으로 사용 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

6.2. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 62,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 확인 불가

감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 현황 파악에 어려움이 있습니다. 경매 입찰 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 병점역 인근은 상업지구와 주거지가 혼재되어 있어 혐오시설 유무에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 병점역 초역세권에 위치한 소형 생활형 숙박시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 생활형 숙박시설 관련 규제 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 감정가는 72,000,000원이나, 인수 부담금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 위치로 인한 우수한 교통 접근성.

* 상가 밀집 지역 내 위치하여 상업 시설 이용 편리.

* 소형 면적으로 투자 부담 상대적으로 적음.

* CU 편의점 등 상업 시설 입점으로 인한 공실 리스크 상대적 감소.

9. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

종합적인 권리 분석 및 물건 현황을 고려할 때, 현재 제시된 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 임차인 보증금 62,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 되므로, 이를 감안하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 72,000,000원을 참고하되, 인수 가능성이 있는 임차 보증금 62,000,000원을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 결과, 법원 배당 내역, 유사 물건의 낙찰가 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.