나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [3] 경기도 화성시 병점동 381-23 2층202호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (3)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 2층202호

용도: 숙박시설 (생활형 숙박시설)

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.2. 면적 정보

토지면적: 5.66㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.66㎡ (약 1.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 채권자 정보

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

2.4. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 병점역 인근의 상가밀집지역으로 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

1.1. 2.교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.건축 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다. 본 건물의 이용 상태는 생활형 숙박시설로 추정됩니다.

1.1. 4.토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 공동담보, 대항력있는 임차인.

주의사항: 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 임차인의 보증금 75,000,000원에 대한 권리행사가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 비용이 발생하거나 시간이 지연될 수 있습니다. 상세한 내용은 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하시기를 권합니다.

1.2. 2.집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2019-02-14 (유형선)

* 소유권 이전: 2021-02-23 (심형택)

* 근저당권: 2021-02-23 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2021-02-23 (김연숙, 150,000,000원)

* 임의경매: 2024-09-12 (수원화성오산축산업협동조합)

* 압류: 2025-04-28 (동화성세무서장)

* 압류: 2025-09-10 (화성시)

등기부채권 총액: 1,350,000,000원

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 비고: 해당 없음

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권 특징

본건이 위치한 병점역 인근은 상가 밀집 지역으로, 상업시설, 음식점, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 병점역 중심상가는 대중성이 강한 프랜차이즈와 독립 점포들이 입점해 있으며, 아파트 주민과 직장인을 배후로 음식업, 도소매업, 서비스업이 활성화되어 있습니다. 최근 병점 복합타운 개발 등으로 상권의 잠재력이 더욱 커지고 있으며, 주거, 상업, 업무 시설이 복합된 형태로 시너지를 창출하고 있습니다.

1.3. 2.주요 업종

주변 상권은 소매점(CU 편의점 등), 음식점, 오피스텔, 숙박시설 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

병점역 인근에 위치하여 역내 상업시설 이용이 편리하며, 주변 상업지구에 다양한 편의시설이 밀집되어 있습니다.

1.4. 2.교통 편의성

1호선 병점역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급되었듯이, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 75,000,000원을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 임차인의 법적 권리 행사에 따른 명도 저항, 추가 비용 발생, 인도 지연 등의 리스크가 존재합니다.

1.5. 2.건물 이용 현황 미확인

본건의 내부 구조 및 이용 현황은 폐문 부재로 인해 외부 관찰, 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하여 작성되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요하며, 실제 이용 현황과 다를 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 3.주변 혐오시설

화성시 병점동 381-23 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 해당 주소지 인근에 혐오시설이 명시적으로 언급된 자료는 찾기 어려웠습니다. 다만, 화성시 서부 지역에서는 폐기물 매립장 설치 논란 등이 있었으며, 이는 지역 개발 및 이미지에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 상권 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 또한, 생활형 숙박시설로 상업지역 내에 있어 다양한 활동이 가능합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 명도 리스크, 그리고 내부 현황 미확인 등은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역 인근으로 교통이 편리하고 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 상권 활성화: 병점 중심상가 및 병점 복합타운 개발로 인한 지속적인 상권 성장 잠재력.

* 소형 면적: 상대적으로 낮은 투자 금액으로 접근이 가능합니다 (단, 보증금 인수 여부에 따라 달라질 수 있음).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으므로, 입찰가 산정 시 임차인 명도 비용 및 관련 발생 가능 비용을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 제안: 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권합니다. (명확한 최저 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담 후 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.