나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [5] 경기도 화성시 병점동 381-23 2층204호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (5)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 2층204호

용도: 생활형숙박시설

감정가: 87,000,000원

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 화성시 병점동 381-23 2층204호로, 해당 건물(통칭 유유하우스)은 1층 101호를 포함한 총 36개 호실로 구성되어 있으며, "병점역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변 지역은 병점역 인근의 상가 밀집 지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면의 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권: 최초 소유권 보존(유형선) 후 소유권 이전(심형택)되었습니다.

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(12억 원)와 김연숙(1.5억 원)의 근저당이 설정되어 있으며, 이 중 농업협동조합자산관리회사의 근저당이 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 수원화성오산축산업협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다.

* 압류: 동화성세무서장 및 화성시의 압류가 등기되었으나, 본 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 13억 5천만 원입니다.

* 본 경매 절차로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 나채훈

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-02

* 확정일자: 2023-03-03

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

주의사항:

* 나채훈 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것이나, 전액 회수가 불가능할 경우 낙찰자에게 추가적인 법적 절차를 제기할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 임차인 관련 내용은 경매 진행 시 재확인하시는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 병점역 역세권 내 상업 및 업무 기능이 집중된 지역에 위치합니다.

주변 시설: CU 편의점(기호 1)이 영업 중이며, 주변에는 다수의 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 혼재하여 유동인구가 있는 활성화된 상권입니다.

토지 이용: 토지는 일반상업지역에 해당하며, 근린상가 및 생활숙박시설 용도로 이용되고 있습니다.

도로: 건물은 동측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

설비: 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(해당 호실 포함), 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 병점역 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

정보 확인 제한: 본건의 내부 구조 및 이용 현황은 폐문부재로 인해 외부 관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

토지 이용계획 제한:

* 비행안전제2구역(전술): 군용 항공기 운항 및 비행 안전을 위한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 소음으로 인한 생활 불편 및 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역: 해당 지역의 개발 및 행위에 대한 정책적 제한이 존재할 수 있습니다.

채무 총액: 등기부상 총 채무액(13억 5천만 원)이 감정가(8천 7백만 원)보다 현저히 높아, 해당 채무 규모는 시장 상황 및 경매 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 소형 생활형숙박시설입니다. 8층 건물 중 2층에 소재하며, 1~2인 가구 또는 단기 임대 수요에 적합한 면적입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수하는 권리는 없으며, 임차인 나채훈 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

하지만, 폐문부재로 인한 내부 상태의 불확실성, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정에 따른 잠재적 리스크, 그리고 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 병점역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용 소형 오피스텔/숙박 시설로서의 수요가 예상됩니다.

지역 개발: 화성시 병점동 일대는 지속적인 개발 및 도시 정비가 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제시된 감정가 87,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 별도의 인수 비용이 없습니다.

* 내부 상태에 대한 불확실성과 군사 시설 관련 지역 제한 등 잠재적 리스크 요소를 감안해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 공실률, 임대 수익률, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시를 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.