나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [9] 경기도 화성시 병점동 381-23 3층302호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

경기도 화성시 병점동 381-23, 3층 302호

2.2. 물건종별

생활형숙박시설

2.3. 감정평가액

70,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 5.66㎡ (약 1.71평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

수OOOOOOOOOOOO

2.8. 특이사항

공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, 병점역 남동측 인근에 자리한 생활형 숙박시설(통칭 유유하우스)입니다. 주위는 병점역 상업 밀집 지역으로 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 혼재하며, 후면에는 아파트 단지가 소재하고 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 수도권 전철 1호선 병점역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본 건물은 동측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

4. 건물정보

4.1. 건축구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 하이샷시 창호입니다.

4.2. 이용상태

기호(1)은 CU 편의점으로 이용 중이며, 기호(2-35)는 생활형 숙박시설로 이용 중입니다. 본건(302호) 역시 생활형 숙박시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.3. 설비내역

건물 내 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비가 갖추어져 있으며, 생활형 숙박시설(기호 2-35)에는 개별난방설비가 구비되어 있습니다.

5. 토지정보

5.1. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서, 현재 근린상가 및 생활형 숙박시설 용도의 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로1류 (폭 10m-12m), 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역

6. 권리분석

6.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리(근저당)는 2021년 02월 23일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(채권액 1,200,000,000원)입니다.

6.2. 말소예정권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 근저당: 김연숙 (2023-10-17, 150,000,000원)

* 주택임차권: 한성민 (2024-10-30, 30,000,000원)

* 임의경매: 수원화성오산축산업협동조합 (2024-09-12)

* 압류: 동화성세무서장 (2025-04-28)

* 압류: 화성시 (2025-09-10)

6.3. 등기부채권총액

등기부상 채권 총액은 1,380,000,000원입니다.

6.4. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-10-19

* 확정일자: 2024-07-22

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

6.5. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 말소되므로, 인수되는 보증금이나 권리는 없습니다.

7. 상권분석

7.1. 상권 입지

병점역 인근은 대규모 택지지구와 역세권을 중심으로 활성화된 상권입니다. 12만여 명의 인구와 30개 단지 아파트 2만 4천여 가구를 배후로 두고 있으며, 동탄신도시 개발 및 삼성반도체 근로자들을 배후 수요로 형성되어 있습니다.

7.2. 주요 상권 특징

병점역 상권은 크게 병점역 주변(구 병점)과 병점중심상가(태안지구)로 나눌 수 있습니다. 역 주변에는 주요 행정기관, 금융기관, 편의시설, 유흥시설이 집중되어 있으며, 중저가 음식점, 도소매업, 서비스업 등이 활성화되어 있습니다. 특히 롯데시네마에서 뚜레쥬르 구간이 중심 상권으로 형성되어 있으며, 먹자골목도 발달해 있습니다. 최근에는 병점복합타운이 조성되면서 새로운 생활권의 축으로 부상하고 있으며, 주거, 상업, 업무시설이 공존하며 시너지를 창출할 것으로 예상됩니다.

7.3. 주변 편의시설 및 기관

* 대형유통업체: 홈플러스 병점점

* 문화/복지시설: 유앤아이센터 (수영장, 아이스링크, 헬스장 등)

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 다수 소재

* 금융기관: 은행, 증권사 등 다수 소재

* 기타: 다양한 음식점, 카페, 쇼핑몰, 학원가 등이 밀집

7.4. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 화성시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 소각장 등의 혐오시설 입지 논란이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지인 병점동 381-23 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 생활정보

8.1. 교육시설

본건 인근에는 병점역 주변의 다양한 학원가들이 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

8.2. 녹지 및 여가시설

병점역 주변에는 비봉산 자연휴양림 등이 있어 자연 속에서 휴식을 취할 수 있습니다.

8.3. 기타 생활 편의

병점역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 잠재적 리스크

9.1. 건물 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 외부 관찰 및 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하여 내부 상태를 파악하였으며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 내부 상태가 예상과 다를 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

9.2. 임대 관계 미확인

감정평가서에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 등기부상 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

9.3. 지역 지구 제한

본건이 속한 지역은 성장관리권역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등이며, 이는 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

9.4. 높은 채무 총액

등기부채권총액이 1,380,000,000원에 달하여, 채권자들의 변제 요구가 강하게 작용할 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 해당 물건 자체의 매각대금으로 채무가 변제될 것으로 보입니다.

10. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점역 역세권에 위치한 생활형 숙박시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 상권이 발달되어 있으며, 향후 병점복합타운 개발로 인한 추가적인 가치 상승 잠재력도 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 권리도 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 건물 내부 상태 미확인 등은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

11. 투자 포인트

* 병점역 역세권의 우수한 입지

* 활발한 상권 및 풍부한 배후 수요

* 병점복합타운 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 없음

12. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

본 물건은 면적이 작은 생활형 숙박시설로, 지역 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 일반적인 경매 낙찰가율(감정가 대비 80~90%)을 고려하되, 구체적인 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.