나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [17] 경기도 화성시 병점동 381-23 4층404호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (17)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23, 4층 404호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 89,000,000원

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합 (수원지방법원의 임의경매개시결정 2024타경88879)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(유유하우스) 4층 404호입니다. 주위는 병점역 인근의 상가 밀집지대로서, 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면의 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권 전철 1호선 병점역이 위치하여 대중교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형이며, 근린상가 및 생활숙박시설 용도로 이용 중입니다. 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 23일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-05-31

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기부상 을5 (85,000,000원, 말소)

* 임차인: 김

보증금: 89,250,000원 (1차 보증금 증액분 4,250,000원 포함)

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-05-31

확정일자: 2023-05-30

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 배당 신고를 하였으나, 배당 순위 및 금액에 따라 전액 배당받지 못할 가능성도 있습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 변동 이력이 있으며, 다수의 근저당권, 임의경매, 압류 등기가 존재했으나 모두 매각으로 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,435,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

병점역 인근의 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고 배후 수요 확보에 유리합니다.

4.2. 업종 분포 및 용도

주변에 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 본건이 속한 건물 내 1층 101호는 CU 편의점으로 운영 중이고, 나머지 호실(2-35호)은 생활형숙박시설로 이용되고 있습니다. [cite:6, cite:5] 이는 본건(404호) 역시 생활형숙박시설로서 상업적 이용 및 숙박 수요 충족이 가능함을 시사합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 조사

본건 소재지(경기도 화성시 병점동 381-23) 주변에 특화된 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 주로 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 병점복합타운 개발 등 지역 개발이 진행 중인 지역입니다. [cite:2, cite:3, cite:5]

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

수도권 전철 1호선 병점역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 생활 편의시설

상업지구 내 위치하여 마트, 은행, 병원 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이하며, 배후에 아파트 단지가 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

5.3. 건물 정보

본건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 약 10~12년 경과된 건물로 추정됩니다 (2013-2014년경 건축).

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

현황 조사 시 폐문부재로 외부 관찰 및 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하였으므로, 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요하며, 예상치 못한 하자 및 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 불명확하며, 폐문부재로 인해 실제 점유 및 이용 현황 파악에 제약이 있습니다.

6.3. 공동담보 경매

본건은 공동담보로 묶여 경매에 나왔으므로, 다른 담보 물건의 진행 상황 및 채무 관계에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등은 향후 재산권 행사나 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 건물 노후화 및 관리

건축 후 약 10~12년 경과되어 향후 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점역 역세권에 위치한 생활형숙박시설로, 우수한 교통망과 발달된 상업지구의 이점을 누릴 수 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 일부 토지이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 입지 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 향후 공실 위험 및 건물 관리 상태 등에 따른 가치 변동 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 입지

병점역 도보 이용 가능한 핵심 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재적 수요가 높습니다.

8.2. 권리관계 명확

인수되는 권리 및 보증금 부담이 없어 낙찰자가 온전히 물건을 확보할 수 있습니다.

8.3. 임대 및 상업 수요

주변 상업시설, 오피스텔, 아파트 단지 배후로 생활형숙박시설 및 상가 임대 수요가 기대됩니다. [cite:2, cite:5]

8.4. 지역 개발 가능성

병점역 주변 복합타운 개발 등 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. [cite:3, cite:5]

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 89,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 실제 현황, 향후 예상 임대 수익률 및 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 임장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.