나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [8] 경기도 화성시 병점동 381-23 3층301호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (8)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 3층301호

용도: 생활형숙박시설

감정가: 86,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치합니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

주위는 병점역 인근의 상가 밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 이용 여건이 양호한 편입니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 해당 호실입니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

토지 및 도로

토지는 사다리형으로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을3)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 을구 3번 근저당, 을구 4번 근저당, 갑구 3번 가압류, 갑구 4번 임의경매, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 압류 등기 등은 말소될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. [cite: watermarked text, '물건명세서 참고사항']

을구 5번 주택임차권 (권리자: 이정훈, 권리금액: 68,250,000원)은 대항력이 있으며, 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: watermarked text, '집합건물 등기부요약', '물건명세서 참고사항']

총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,433,250,000원입니다. [cite: watermarked text, '집합건물 등기부요약']

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 68,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 1월 18일

* 확정일자: 2021년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 12월 06일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인의 배당 현황을 확인하여 인수될 보증금액을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상권

본 건은 병점역 인근의 상업지구에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

이용 상태

건물 내 1층에는 CU 편의점이 입점해 있으며, 본 건(3층 301호)은 생활형숙박시설로 이용 중입니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

잠재력

역세권에 위치하여 소형 숙박시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설

1호선 병점역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선도 갖추고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근 상업지구에 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 68,250,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다. [cite: watermarked text, '집합건물 등기부요약', '물건명세서 참고사항']

건물 이용 현황 확인 필요

감정평가 시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 건축물대장, 도면 등을 참조하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

지역 제한 및 환경

본 건이 위치한 지역은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있습니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표'] 이는 해당 지역의 개발이나 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 초역세권 상업지구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite: watermarked text, '감정평가서요약 요향표']

다양한 편의시설과 잘 갖춰진 교통망은 투자 가치를 높이는 요소입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. [cite: watermarked text, '집합건물 등기부요약', '물건명세서 참고사항'] 또한, 군용비행장 관련 지역 제한 사항도 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건은 입지적 장점에도 불구하고 권리관계 분석과 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

병점역 도보 이용이 가능한 핵심 상업지구에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

소형 면적

전용면적 약 6.39평의 소형 숙박시설로, 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

안정적 임대 수요

주변 상업시설 및 주거 단지를 배후로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 68,250,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

본 건의 예상 입찰가는 감정가 86,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 만약 보증금 68,250,000원을 전액 인수해야 한다면, 실질적인 매수 비용은 감정가보다 높아질 수 있습니다. 따라서, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협의 가능성, 그리고 실제 배당 현황 예측을 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 군용비행장 관련 지역 제한 사항도 잠재적 가치 변동 요인으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.