나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [6] 경기도 화성시 병점동 381-23 2층205호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (6)

* 소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 2층 205호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 8.15㎡ (약 2.47평)

* 건물면적: 24.90㎡ (약 7.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설 (통칭 유유하우스) 1층 101호 외 35개 호수로, 주위는 병점역 인근의 상가 밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 일부 호수이며, 외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

* 이용상태: 본 건물의 일부(기호 1)는 소매점(상호: CU 병점하우스점)으로, 나머지(기호 2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-10

* 확정일자: 2021-03-11

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약:

* 본건의 말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

* 경매개시결정 등기(갑5) 및 이후의 압류 등기(갑6, 갑7)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 하 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2019-02-14 (유형선)

* 소유권 이전: 2021-02-23 (심형택)

* 근저당권: 2021-02-23 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 2021-02-23 (김연숙, 150,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2024-09-12 (수원화성오산축산업협동조합, 966,856,343원, 말소)

* 압류: 2025-04-28 (동화성세무서장, 말소)

* 압류: 2025-09-10 (화성시, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,350,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 병점역 인근의 활성화된 상가 밀집 지역에 위치하며, 지역의 주요 상업 중심지 중 하나입니다.

* 주변에는 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 배후에는 아파트 단지가 있어 주거 수요 또한 확보하고 있습니다.

* 건물 내 CU 편의점(기호 1)이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 병점복합타운 개발 등 신규 개발 사업이 진행됨에 따라 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 병점역을 도보 및 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 인접 도로망을 통해 원활한 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 건물 내 CU 편의점이 있으며, 병점역 주변 상업지역에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 홈플러스 병점점도 가까이 위치합니다.

* 주거환경: 주변에 아파트 단지가 있어 주거 편의성을 더하며, 상업 지역과 주거 지역이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 건물 내 시설: 위생설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 소방설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 불가: 본건은 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 현황을 직접 확인할 수 없었으며, 외부 관찰, 건축물대장, 감정평가서 등을 참조하여 작성되었습니다. 경매 진행 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 군용비행장 소음대책구역(제3종), 비행안전구역(제2구역)에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 여부: 주변 검색 결과, 화성시 서신면에서 폐기물 매립장 설치 반대 시위가 있었으나, 본건 소재지인 병점동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다. 또한, 병점역 인근 상권 지역 내에 유흥업소 등이 일부 있을 수 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 본건 인근에 직접적으로 존재하는지에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 상가/숙박시설 공실 위험: 상가 밀집 지역은 경쟁이 치열할 수 있으며, 숙박시설의 경우 지역 경기 변동에 따라 공실률이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 본건 내부의 정확한 임대 현황 및 관계에 대한 세부 정보가 미상입니다. (단, 대항력 없는 임차인 1인 정보는 파악되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동, 병점역 초역세권 상업지역에 위치한 생활형숙박시설입니다. 교통이 편리하고 유동인구가 풍부하며, 주변 상권이 발달해 있어 입지 조건이 우수합니다. 건물은 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있으나, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 비행안전구역 포함 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 병점역 초역세권의 뛰어난 입지: 1호선 병점역 접근성이 매우 뛰어나 대중교통 이용이 편리하며, 역세권 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 상권 및 배후 수요: 병점역 인근 상가 밀집 지역으로 유동인구가 풍부하며, 후면의 아파트 단지가 배후 수요를 뒷받침합니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 운영에 대한 부담이 적습니다.

* 개발 잠재력: 병점복합타운 개발 등 지역 개발 호재가 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

* 감정가 94,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 현황(폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가, 비행안전구역 포함 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 초기 단계에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 진행될 수 있으나, 본건은 현장 확인 불가와 같은 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이로 예상되나, 이는 일반적인 가이드라인이며, 현장 조사 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.