나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [16] 경기도 화성시 병점동 381-23 4층403호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 4층403호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 77,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.13㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.13㎡ (약 1.86평)

건물면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물지분: 18.72㎡ (약 5.66평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(유유하우스) 4층 403호입니다. 주위는 병점역 인근 상가밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 유형선 (2019-02-14)

* 소유권이전: 심형택 (2021-02-23)

* 근저당권 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2021-02-23, 1,200,000,000원)

* 근저당권 (말소): 김연숙 (2023-10-17, 150,000,000원)

* 임의경매 (말소): 수원화성오산축산업협동조합 (2024-09-12)

* 압류 (말소): 화성시 (2025-09-10)

* 주택임차권 (인수): 이상민 (2025-01-20, 65,000,000원)

* 전입일자: 2019-02-21

* 확정일자: 2019-02-21

* 등기부채권 총액: 1,415,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-21

* 확정일자: 2019-02-21

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 있음

* 비고: -

3.3. 권리분석 소견

말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2021-02-23) 이하의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번 주택임차권(이상민)은 '인수'로 기재되어 있으며, 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 65,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

임대관계는 미상이며, 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 등을 참조하였으므로 경매 진행 시 재확인 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 병점역 인근 상가밀집지대에 위치하며, 구분상가, 음식점, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하고 있습니다.

4.2. 주요 시설

건물 내 기호(1) 호실은 CU 병점하우스점으로 운영 중인 소매점입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 병점역 및 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

건물 내 편의점(CU) 입점이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 이상민 씨의 보증금 65,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 채권 관계에 따라 경매 진행 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 확인 필요

폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 이용 상태 및 구조와 공부상 현황이 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역

* 소로1류 (폭 10m-12m)(접함)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

특히, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 생활형 숙박시설로, 교통 및 상권 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 투자 접근성이 양호할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 건물 내부 확인 미비 및 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역을 중심으로 한 역세권 상권으로 유동 인구 확보가 용이합니다.

* 소형 투자: 18.72㎡의 비교적 소형 면적으로 소액 투자자의 접근이 가능합니다.

* 활용 가능성: 생활형 숙박시설로서 임대 수익 또는 개인 사용 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

인수 보증금: 65,000,000원 (임차인 이상민)

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산합니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 77,000,000원 - 65,000,000원 = 12,000,000원

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 기반하여 산출되었습니다. 실제 입찰 시에는 총 소요 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 12,000,000원에 낙찰받고 65,000,000원의 보증금을 인수한다면 총 77,000,000원의 비용이 발생하며, 이는 감정가와 동일한 수준입니다. 따라서 본 물건의 시장 가치 및 임대 수익률 등을 종합적으로 판단하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.