나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [1] 경기도 화성시 병점동 381-23 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 화성시 병점동 381-23에 위치하며, 1층 101호의 구분건물입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 1층에 해당합니다.

용도는 근린상가 및 생활형 숙박시설로 복합적으로 이용되고 있습니다.

전체 구분건물은 36개 호실로 이루어져 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 22.00㎡ (약 6.65평)이며, 건물 면적은 67.18㎡ (약 20.32평)입니다.

토지와 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

건물 외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

본 건물에는 위생설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건물의 감정가는 446,000,000원입니다.

매각 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOO 입니다.

공동담보 물건으로 확인됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, 1호선 병점역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 병점역 인근의 상가 밀집 지역으로, 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

후면에는 아파트 단지가 위치하여 주거 배후 수요가 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 23일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,365,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 이 (전입/사업일자: 2022-07-22, 확정일자: 2024-12-16, 배당신고일자: 2024-12-16)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 권리자는 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 병점역 역세권 상업지역에 위치하며, 주변으로 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

1층 101호는 CU 편의점으로 운영 중이며, 그 외 호실은 생활형 숙박시설로 이용되고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리하며, 동측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

주변의 주거 단지와 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

본 건물은 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 소방 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

생활형 숙박시설로 이용되는 호실에는 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함)

* 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 군사 시설 관련 구역으로, 소음 및 비행 안전 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역

감정평가 과정에서 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하여 평가가 이루어졌으므로, 내부 구조나 실제 이용 현황은 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

임대 관계가 불분명한 점도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근의 우수한 입지와 상업 및 숙박시설의 복합적인 용도로 인해 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 군용비행장 관련 구역 지정으로 인한 개발 및 이용 제한 가능성과, 내부 상태 확인의 필요성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 깨끗한 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권의 상업 밀집 지역에 위치하여 유동 인구 및 배후 수요 확보 용이

* 복합 용도 (상가 및 생활형 숙박시설)로 인한 다양한 수익 창출 가능성

* 3면 도로 접함으로 인한 우수한 접근성

* 권리 관계가 비교적 깨끗하여 명도 부담이 적을 것으로 예상 (대항력 있는 임차인 없음)

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 446,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 입찰 참여 의사를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 수익률 분석 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

다만, 감정가를 기준으로 면밀한 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.