나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [10] 경기도 화성시 병점동 381-23 3층303호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경88879 (10)

1.2. 소재지

경기도 화성시 병점동 381-23 3층303호

1.3. 용도

생활형숙박시설

1.4. 감정가

76,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*1평은 약 3.3058 제곱미터입니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수원화성오산축산업협동조합

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 소재하며, "병점역" 남동측 인근에 위치한 생활형숙박시설(통칭 유유하우스) 내 3층 303호입니다. 주위는 병점역 인근의 상가 밀집 지역으로서 구분상가, 음식점, 오피스텔 및 배후 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트구조로 8층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 되어 있습니다. 해당 호실은 생활형숙박시설로 이용 중에 있습니다.

2.4. 설비내역

건물에는 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

토지는 사다리형으로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 2019.02.14, 유형선

* 소유권 이전: 2021.02.23, 심형택 (매매)

* 근저당권: 2021.02.23, 농업협동조합자산관리회사 (1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2023.10.17, 김연숙 (150,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 2024.04.26, 정현용 (80,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2024.04.26, 수원화성오산축산업협동조합 (966,856,343원) - 말소

* 압류: 2025.05.12, 동화성세무서장 - 말소

* 압류: 2025.09.10, 화성시 - 말소

3.3. 등기부채권 총액

총 1,430,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정현용

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-11

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을5)은 말소되었습니다.

3.5. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 병점역 인근 상가 밀집 지역에 위치하며, CU 편의점(기호 1) 및 다수의 구분상가, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

병점역을 중심으로 형성된 상업 지구로서, 유동인구가 많고 다양한 업종의 상권이 발달해 있습니다. 생활형 숙박시설의 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시설

주변에는 홈플러스 병점점 등이 위치하며, 병점역을 이용한 광역 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 규모

철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 303호로, 건물 연면적은 18.72㎡(약 5.66평)입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

승강기, 도시가스, 개별난방, 소방설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

5.3. 지역 개발 현황

병점역 인근 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 상업 및 주거 기능이 강화되고 있는 추세입니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 소음 관련 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가서상 폐문부재로 인해 외부 관찰, 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하였으며, 경매 진행 시 내부 구조 및 이용 현황 재확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 채권 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하며, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 설정되어 있었으나, 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하여 낙찰 후 배당에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 초역세권 상업 밀집 지역에 위치한 생활형숙박시설로, 우수한 교통 접근성과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 건물은 제반 설비를 갖추고 있으며, 매각으로 인해 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 하지만 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 공동담보 설정, 비행안전 및 소음대책구역에 해당하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 주택임차권도 말소 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 잠재적 임차 수요 확보 가능.

* 상업지역 내 생활형 숙박시설로서 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 매각으로 인한 인수 권리 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 시장 동향, 유사 물건 실거래가, 향후 임대 수익률 분석, 그리고 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 환경에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.