나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [7] 경기도 화성시 병점동 381-23 2층206호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (7)

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 2층206호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 94,000,000원

토지면적: 8.15㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.15㎡ (약 2.47평)

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭 유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로 구성되어 있으며, 외벽은 돌붙임 및 무늬벽돌마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

토지는 사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부채권 총액은 1,450,000,000원입니다.

소유권보존은 2019년 2월 14일 유형선에게 등기되었습니다.

소유권이전은 2021년 2월 23일 심형택에게 등기되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 2021년 2월 23일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 채권총액 1,200,000,000원으로 설정되었습니다.

이후 설정된 근저당은 2023년 10월 17일 김연숙 앞으로 채권총액 150,000,000원으로 설정되었으며, 임의경매 개시결정은 2024년 9월 12일 수원화성오산축산업협동조합 앞으로, 압류는 2025년 4월 28일 동화성세무서장 앞으로, 2025년 9월 10일 화성시 앞으로 각각 이루어졌으며, 이들 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 29일

확정일자: 2020년 9월 22일

배당신고일자: 2023년 12월 12일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(김 , 보증금 100,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

모든 근저당 및 임의경매, 압류 등은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 이용 현황

본 건은 병점역 인근의 상가밀집지대에 위치하고 있으며, 주위에는 구분상가, 음식점, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다.

현재 건물 내 기호(1) 호실은 'CU 병점하우스점'으로 이용 중이며, 기호(2-35)호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)호실), 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 도시계획 및 토지이용

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 2020년 9월 29일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

임대관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조하였으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

공동담보 물건이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 병점역 초역세권 상가밀집지역에 위치한 생활형숙박시설로, 우수한 교통 여건을 갖추고 있어 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 1억원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

건물 및 토지 면적이 작아 소액 투자가 가능하지만, 임차인 인수 금액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권, 풍부한 유동인구 및 배후수요

* 상가 및 숙박시설 혼재 지역으로 업종 다양성

* 초기 감정가는 낮으나, 대항력 있는 임차인 인수 부담 고려 필요

9. 예상 입찰가

본 건의 낙찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 94,000,000원을 기준으로 하되, 인수 가능한 보증금 100,000,000원의 부담을 감안하여 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 임차인 인수 부담이 존재하므로, 총 예상 취득 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.