나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [4] 경기도 화성시 병점동 381-23 2층203호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경88879 (4) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 화성시 병점동 381-23 2층203호이며, 용도는 숙박시설입니다.

감정가는 75,000,000원입니다.

토지 면적은 6.13㎡ (약 1.85평)이며, 건물 면적은 18.72㎡ (약 5.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 수원화성오산축산업협동조합으로 파악됩니다.

본건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형 숙박시설입니다.

주위는 병점역 인근의 상가 밀집지역으로 구분상가, 음식점, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2019-02-14 (유형선)

* 소유권이전: 2021-02-23 (심형택)

* 근저당권: 2021-02-23 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원)

* 근저당권: 2023-10-17 (김연숙, 150,000,000원)

* 주택임차권: 2024-12-05 (이예랑, 68,300,000원)

* 임의경매개시결정: 2024-09-12 (수원화성오산축산업협동조합, 966,856,343원)

* 압류: 2025-04-28 (동화성세무서장)

* 압류: 2025-09-10 (화성시)

등기부채권 총액은 1,418,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이예랑)

* 보증금: 68,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-12

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

임차인의 경우, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 결론

본건의 임의경매 개시결정 채권자(수원화성오산축산업협동조합)에 의해 진행되는 경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 이예랑 씨는 대항력이 없어 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 의무가 없습니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 유찰될 가능성도 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 병점역 인근은 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

CU 편의점 등 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변에 다수의 오피스텔과 상가가 밀집해 있어 유동 인구가 많은 편입니다.

생활형 숙박시설로서의 임대 수요는 역세권이라는 점과 상업 지구라는 입지적 장점을 가집니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 일부입니다.

위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 돌붙임 및 무늬 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

편의시설로는 건물 내 CU 편의점(기호1)이 있으며, 병점역 인근으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역: 건물 위치가 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 불편이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 14억 원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상 및 폐문부재: 감정평가 당시 임대 관계가 불분명했고, 내부 확인이 불가했던 점은 실제 현황 파악에 어려움을 줄 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 타 물건의 진행 상황이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 병점역 역세권에 위치한 상업 지역 내 생활형 숙박시설로 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

그러나, 매우 높은 총 채권액과 군용비행장 소음대책구역 편입 등은 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

임차인은 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정은 확인이 필요합니다.

감정가 대비 높은 채권액으로 인해 실제 경매가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 인근 역세권 입지: 풍부한 유동 인구와 교통 편의성

* 상업 지역 내 숙박시설: 상업 시설과의 시너지 효과 기대

* 대항력 없는 임차인: 매수인의 인수 부담 없음 (0원)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되며, 본건의 경우 임차인 이예랑 씨의 인수 보증금은 0원입니다.

따라서, 75,000,000원에서 시장 상황 및 총 채권액 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

정확한 시세 조사와 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.