나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88879 [2] 경기도 화성시 병점동 381-23 2층201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭
유유하우스) 1층 101호 외 35개호로서 주위는 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가,
음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호 외 35개호로서
외벽 : 돌붙임 및 무늬벽돌마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(1) 소매점(상호 : CU 병점하우스점)
기호(2-35) 생활형숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(기호(2-35)), 소방설비
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역
(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

- 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가
전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경88879 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 381-23 2층 201호

용도: 숙박시설 (감정평가서상 생활형숙박시설)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물지분: 21.12㎡ (약 6.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하는 생활형숙박시설(통칭 유유하우스) 건물 내 2층 201호입니다. 주변은 병점역 인근의 상가밀집지대로서 구분상가, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽: 돌붙임 및 무늬벽돌 마감

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

2.4. 건물 이용상태

감정평가서상 본 건물은 1층 101호는 편의점(CU 병점하우스점)으로, 2호부터 35호까지는 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 2층 201호 역시 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

2.5. 설비내역

건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비(2호-35호), 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 이용 및 도로

토지는 사다리형의 토지로서 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 동측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한사항

관련 법규상 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이동현

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-14

확정일자: 2023-02-14

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2021-02-23 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (1,200,000,000원)입니다.

등기사항을 종합적으로 분석한 결과, 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 이동현의 주택임차권 역시 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,430,000,000원

3.3. 권리분석 종합

본 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 '권리상 깨끗한' 물건으로 판단됩니다. 임차인 이동현은 대항력이 없으며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

병점역 인근의 활성화된 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

생활형숙박시설 및 근린상가 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 다수의 상가 및 오피스텔, 아파트 단지가 있어 잠재 고객층이 확보되어 있으나, 동시에 경쟁 점포 및 시설도 많을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역을 중심으로 한 상업지구에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검토)

병점역 주변은 주로 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어 특별한 혐오시설이 인근에 확인되지 않습니다. 다만, 해당 물건의 입지 조건 중 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 해당하여 인근에 군사시설이 존재하거나, 비행기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이는 소음 피해로 인한 생활의 불편이나 향후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부구조 및 실제 이용 현황을 외부 관찰, 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하여 조사하였으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다. 실제 내부 상태와 공부상의 내용이 상이할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 개발 제한 및 소음

비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 소음으로 인한 주거 또는 영업 활동에 불편함이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 없더라도 향후 임대 공실 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권의 활성화된 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 생활형숙박시설로서의 활용 가치와 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 감정평가 시 현장 방문의 제약이 있었던 점, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

병점역 인근 상업지역에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

8.2. 권리관계의 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 임대 수익 잠재력

생활형숙박시설로서의 임대 수익 창출이 가능하며, 상업지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 활용도 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 85,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 본 물건의 정확한 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 임차인이 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.