나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8777 [2] 대구광역시 동구 신서동 1148-3 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 대구광역시 동구 각산동 소재 '각산비나리공원' 동측에 위치하며 부근은 간선
도로변의 상가, 근린공원, 후면지의 단독 및 다세대주택과 각종 근린생활시설
등으로 형성되어있음.
기호(2): 대구광역시 동구 신서동 소재 '한국부동산원' 동측 인근에 위치하며 부근은
대구혁신도시내 중심상가지대의 각종 상가, 점포 등으로 형성되어 있으나 상당
부분이 공실로서 상권형성 미성숙상태임.

교통상황

대구혁신도시내 간선도로(기호1) 및 이면지(기호2)에 위치하며 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건중 1층 102호로서
-외벽: 몰탈위페인트, 스톤코트, 페어그라스창호 등
-내벽; 몰탈위페인트
-바닥: 아스타일
-천정: 텍스 마감임.
기호(2): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건중 1층 108호로서
-외벽: 스톤코트, 외장석재, 복합판넬, 페어그라스창호 등 마감
-내벽: 목재 등 내부 인테리어 마감.

이용상태

기호(1): 소매점(부동산중개업소)
기호(2): 일반음식점

설비내역

기호(1,2): 공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2): 사각형의 토지로서 인접지대와 평탄하며 근린생활시설용도의 건물 부지임.

인접 도로상태등

기호(1): 남측으로 왕복 7차선의 간선대로와 접하고 동측 및 서측으로 각각 폭 10미터와
15미터의 도로와 접함.
기호(2) 북축으로 폭약 15미터, 남측으로 폭약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭
(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택특별법>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시
조성 및 발전에 관한 특별법>
기호(2): 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~15m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
공공주택지구<공공주택특별법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성
및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상입니다.
2) 본건의 호별위치는 건축물대장상의 건축물현황도에 의거하였으며 건물에 별도의 호별
표시는 없습니다.
3) 기호(2)의 내부인테리어는 세입자가 시설한 것으로 조사되어 이를 제외하고 평가하였
습니다.

물건 비고

건물에 별도의 호별 표시는 없음
내부인테리어는 세입자가 시설한 것으로 조사되어 이를 제외한 평가금액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8777 (2)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1148-3 1층 108호 (새주소: 대구광역시 동구 첨단로8길 16)

건물명: 대신빌딩

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 460,000,000원

토지면적 (전유부분): 26.58㎡ (약 8.04평)

건물면적 (전유부분): 62.32㎡ (약 18.85평)

건축일: 2014년 2월 7일

사용승인일: 2014년 9월 19일

1.2. 건물 개요

본 건물은 총 4층 철근콘크리트 구조의 집합건물이며, 해당 물건은 1층 108호입니다. 건물 내 총 20세대가 있으며, 1층 108호는 전유 면적 62.32㎡를 사용하고 있습니다.

1.3. 매각 조건

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항

건물 내 별도의 호별 표시는 없으며, 내부 인테리어는 세입자가 시설한 것으로 조사되어 평가금액 산정 시 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 동구 신서동에 위치하며, 대구혁신도시 내 중심상가지대에 속해 있습니다. 주변에는 '한국부동산원'이 동측 인근에 있으며, 각종 상가, 점포 등이 형성되어 있습니다. 다만, 상당 부분 공실이 있어 현재 상권 형성은 미성숙 상태로 조사되었습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대구혁신도시 내 간선도로와 이면지에 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 편리합니다. 본건의 북측으로는 폭 약 15미터, 남측으로는 폭 약 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 108호입니다. 외벽은 스톤코트, 외장석재, 복합판넬, 페어그라스창호 등으로 마감되었으며, 내벽은 목재 등 내부 인테리어 마감으로 조사되었습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~15m), 중로2류(폭 15m~20m) 등과 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구(변경중)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 내역으로는 주식회사영우개발의 소유권보존(2014.10.06) 후 이순이 외 1명으로 소유권 이전(2014.10.15)되었습니다. 대구은행의 근저당권(2014.10.15)은 말소되었으며, 이후 대구신용보증재단의 지분 가압류(2025.03.13, 35,729,191원)와 주식회사아이엠뱅크(구 주식회사대)의 임의경매(2025.07.29)가 등기되었습니다. 총 등기부채권액은 245,729,191원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로는 원정희가 있으며, 2016년 2월 19일에 전입/사업자 등록을 하였습니다. 보증금은 30,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없으며, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 총평 및 인수 권리

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준 권리인 대구은행의 근저당보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 원정희는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 형성 현황

본건이 위치한 대구혁신도시 내 중심상가지대는 현재 상당 부분 공실 상태이며, 상권 형성이 아직 성숙되지 않은 단계입니다. 주변에는 다양한 상가와 점포들이 있으나, 공실률이 높아 임대 시장 활성화에는 시간이 필요할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 잠재력

혁신도시는 계획적인 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 배후 수요 증가 및 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다. 향후 혁신도시의 발전 추이에 따라 상권의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 시설

인근에는 '각산비나리공원'이 위치하고 있으며, 단독 및 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 또한 '한국부동산원' 등 주요 기관이 인근에 있어 유동 인구 유입 가능성이 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

* 상권 미성숙으로 인한 초기 공실 발생 가능성 및 임대 수익률 확보 어려움.

* 건물 내부에 별도 호별 표시가 없어 상가 이용 시 혼란 야기 가능성.

* 세입자 시설 인테리어가 평가 제외되었으므로, 신규 임차인 유치 시 원상복구 또는 추가 시설 투자 비용 발생.

* 토지 이용 계획상 공공주택지구, 비행안전구역 등 일부 제한사항으로 인한 향후 개발 및 이용 제약 가능성.

7. 종합 의견

7.1. 전반적인 평가

본 물건은 대구혁신도시에 위치한 근린상가로서, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 상권이 미성숙하고 공실률이 높은 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다. 장기적인 관점에서 혁신도시의 성장과 함께 상권이 활성화될 경우 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 매력

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 없습니다.

* 대구혁신도시의 발전 잠재력으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 효율적인 운영 및 관리가 가능합니다.

* 현재 상권 상황을 반영한 감정가로, 향후 상권 활성화 시 수익률 개선 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 460,000,000원을 기준으로 판단합니다. 현재 상권 미성숙 및 공실 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 제시 제안

주변 시세 및 예상 임대 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵기에, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 322,000,000원에서 368,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.