나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10846 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 1030-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2026.06.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "제주관광대학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 제반 차량의 접근이 용이하며, 남측 근거리에 간선도로(지방도 1135호)가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 단독주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2~4) 공히 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 위 징크지붕 지상2층 건으로서 [사용승인일 : 2018. 1. 11] 외벽 : 스타코마감 및 일부 노출콘크리트, 제주석 붙임 등 내벽 : 타일, 벽지 등 인테리어 마감, 바닥 : 강마루 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2~4) 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2~4) 공히 기본적인 위생,급배수설비 및 난방설비, 에어컨 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10846 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 1030-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 2,269,373,700원

* 토지면적: 1766.00㎡ (약 534.2평)

* 토지지분: 1766㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 387.00㎡ (약 117.1평)

* 건물지분: 387㎡

* 건물 제시외면적: 59.70㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "제주관광대학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건으로 제반 차량의 접근이 용이하며, 남측 근거리에 간선도로(지방도 1135호)가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 본건은 인접도로 대비 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 단독주택 부지 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2018년 1월 11일

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크지붕

* 동수: 총 4개 동 (개별 면적: 99.93㎡, 95.69㎡, 95.69㎡, 95.69㎡)

* 총 건물 연면적 (공부상): 387.00㎡ (약 117.1평)

* 총 건물 연면적 (제시외 포함): 387.00㎡ + 59.70㎡ = 446.70㎡ (약 135.1평)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 25일 접수된 주식회사아이티센글로벌의 가압류 (등기부상 갑12, 갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 등기 (을구 3순위): 정미란, 임대차보증금 400,000,000원, 전입일자 2021년 1월 22일, 확정일자 2021년 1월 22일. 본 임차인은 대항력 있는 임차권 등기를 하였으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 420,000,000원

* 전입일자: 2022년 12월 1일

* 확정일자: 2022년 11월 24일

* 대항력: 있음. (배당에서 전액 변제되지 않는 경우 인수 가능성 있음)

* 임차인: 정

* 보증금: 400,000,000원

* 전입일자: 2021년 1월 22일

* 확정일자: 2021년 1월 22일

* 대항력: 있음 (주택임차권등기 등재, 인수 가능성 높음)

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2018년 4월 24일

* 대항력: 있음. (보증금 0원이지만 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 관계 확인 필요)

* 임차인: 주식회사아이티센글로벌

* 보증금: 420,000,000원

* 확정일자: 2018년 11월 8일

* 대항력: 없음. (말소기준권리로서 매각으로 소멸)

* 임차인: 홍철운

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2026년 1월 6일

* 대항력: 없음. (매각으로 소멸)

* 인수되는 총 보증금 (추정): 약 820,000,000원 (김 4.2억 + 정 4억). 정 의 경우 금액이 0원이지만 대항력이 있어 실제 관계 확인이 필요하며, 배당에서 변제되지 않는 금액이 있다면 인수 대상이 될 수 있음.

4. 상권분석

* 본건은 제주시 애월읍 광령리에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역임.

* 애월읍은 제주도의 주요 관광지 중 하나로, 고급 전원주택 단지 및 리조트 개발이 활발히 이루어지는 지역임.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같음.

* 그랜드빌 (연립, 2017년식, 73.15㎡): 2026년 6월 8일, 19,500만원

* 광령캐슬 (다세대, 2018년식, 67.55㎡): 2026년 3월 6일, 24,500만원

* 제일빌리지 (연립, 2002년식, 49.46㎡): 2026년 3월 4일, 13,500만원

* 이러한 정보는 지역 내 소규모 주거용 부동산의 거래 현황을 보여주나, 본건은 대규모 단독주택 부지 및 건물로 규모 및 성격이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

* 본건과 같은 대규모 단독주택 부지 또는 고급 단독주택의 거래 사례는 제공된 정보에서 찾아볼 수 없음.

5. 생활정보

* 교육: 제주관광대학교 북동측 근거리에 위치. (인근 초,중,고등학교 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 지방도 1135호 인접으로 차량 접근성이 양호하며, 제주 시내 및 기타 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설: 제주시 애월읍 소재이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추었을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 현황은 별도 확인이 필요함.

* 자연환경: 주변 농경지 혼재로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 정미란(4억원) 및 김윤경(4.2억원)의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액(총 8.2억원 이상)이 발생할 수 있음.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수 경매 사건이 존재할 가능성이 있어, 경매 절차상의 복잡성 및 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 토지이용규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 각종 보전지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용, 개발, 건축 등에 제약이 있을 수 있음.

* 건축물 현황도 오류: 일부 건물(목록 2., 3.)의 건축물대장상 평면도가 실제와 반전된 상태로 작성되어 있어, 실제 현황 파악을 위한 면밀한 조사가 필요함.

* 제시외 건물: 총 446.70㎡ (등록 건물 387㎡ + 제시외 59.70㎡) 규모의 건물이며, 제시외 건물의 현황 및 법적 지위 확인이 필요함.

* 임대관계 미상: 제공된 임차인 정보 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필요함. (정영택 임차인의 경우 보증금 0원에 대항력 존재 여부 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리에 위치한 대지 1766㎡(약 534평) 위에 2018년에 신축된 단독주택 4개 동(총 연면적 387㎡, 약 117평)이 소재한 부동산임.

* 감정가는 22.7억원으로, 토지 가치와 신축 건물 가치를 반영한 것으로 보임.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인들의 보증금이 매각 후 인수될 가능성이 매우 높다는 점임. 특히, 정미란(4억원)과 김윤경(4.2억원)의 보증금 합계 8.2억원 이상은 매수인이 부담해야 할 잠재적 금액임.

* 또한, 중복사건, 다양한 토지이용규제, 건축물 현황도 오류, 제시외 건물 존재 등 추가적인 검토가 필요한 여러 리스크 요소를 안고 있음.

* 현장 조사 및 권리관계에 대한 철저한 분석 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높음.

8. 투자 포인트

* 제주도 애월읍에 위치한 대규모 단독주택 부지의 희소성.

* 2018년 신축으로 건물 상태가 비교적 양호함.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하여 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 기대 가능.

* 제주도 관광 산업 발전과 연계한 지역 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 여부입니다.

* 등기부 및 물건명세서상 정미란(4억원) 및 김윤경(4.2억원)은 대항력이 있으며, 이들의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 따라서, 본건의 총 잠재적 부담액은 감정가(2,269,373,700원)에 인수되는 임차인 보증금(최소 820,000,000원)을 더한 약 3,089,373,700원에 달할 수 있습니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 본건과 규모 및 성격이 다른 연립, 다세대 주택의 거래 사례이므로, 본건의 적정 시세 산출에 직접적인 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

* 따라서, 본건의 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우며, 입찰자는 다음 사항을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 1. 현장 조사를 통해 건물 상태, 제시외 건물 현황, 실제 임차 관계 등을 면밀히 확인합니다.

* 2. 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 실제 인수해야 하는 금액을 산정합니다.

* 3. 주변의 유사한 대규모 단독주택 부지 또는 고급 주택의 시세 조사를 통해 본건의 실질적인 시장 가치를 파악합니다.

* 4. 상기 정보들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 인수 금액을 감안한 매우 보수적인 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 5. 일반적인 경우, 본건과 같이 인수 부담이 큰 물건은 감정가의 70% 이하 또는 그보다 낮은 수준에서 접근하는 것을 고려할 수 있으나, 정확한 판단은 추가 정보와 분석에 의존해야 합니다.

* 보수적 최대 부담액: 약 30.9억원 (감정가 + 최소 인수 보증금)

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