나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31716 [1] 광주광역시 광산구 신가동 1058 수완지구호반베르디움1차아파트 105동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 ‘큰별초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 ‘수완지구호반베르디움1차아파트’ 105동 7층 702호로서, 주위는 대규모 아파트단지가 소재하는 주거지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 7층 702호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일 마감 등. 창호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

아파트.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 11차선, 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

신가동 1058 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31716 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신가동 1058 수완지구호반베르디움1차아파트 105동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 629,000,000원

면적:

토지 면적: 50.68㎡ (약 15.33평)

토지 지분: 50.6766㎡ (약 15.33평)

건물 면적: 84.88㎡ (약 25.65평)

건물 지분: 84.884㎡ (약 25.65평)

전용 면적: 84.88㎡ (약 25.65평)

분양 면적: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 84.88㎡ 전용면적의 아파트는 약 105~115㎡ (약 32~35평) 범위의 분양면적을 가집니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (광주지방법원 2026타경31716 사건의 신청 채권자로 파악됩니다. 등기부상 말소기준권리 외 다수 권리가 말소 예정으로 보입니다.)

1.1. 입지조건

주위 환경:

본 물건은 광주광역시 광산구 신가동에 위치한 '수완지구호반베르디움1차아파트' 105동 7층 702호입니다. 북서측 인근에 '큰별초등학교'가 소재하며, 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

단지 서측으로는 왕복 11차선, 남측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당(2020-01-10, 금243,000,000원)을 기준으로, 근저당, 가압류, 임의경매 등 총 9건의 권리 등기 내역이 확인됩니다. 이 중 '을4', '을7', '을8'은 말소 예정인 근저당이며, '갑4'부터 '갑9'까지의 가압류 및 임의경매 등기 역시 모두 말소될 예정입니다.

따라서 본 건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

제공된 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 별도의 보증금 인수 의무가 없음을 의미합니다.

주의사항:

'기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 건물을 점유하고 있는 실제 임차인이나 거주자가 있는지, 보증금 및 차임 등 임대 조건이 어떻게 되는지 정확히 파악되지 않았음을 의미합니다. 보증금 인수 금액이 0원이라 할지라도, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 수완지구는 광주광역시 북부 지역의 대표적인 신흥 주거지구로, 대규모 아파트 단지들과 함께 다양한 편의시설, 상업시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 단지 인근에 마트, 병원, 은행, 학원가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 과거 혐오시설로 분류되었던 상무소각장 등이 복합문화공간으로 재탄생하는 사업이 추진되는 등 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

단지 주변으로 롯데마트, 하나로마트 등 대형 마트와 다수의 병원, 은행, 약국 등이 위치해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설:

단지 북서측 인근에 '큰별초등학교'가 위치하고 있어 안전한 통학 환경을 제공합니다. 중학교로는 수완중학교, 장덕중학교, 수완하나중학교 등이 근거리에 있습니다.

주거 환경:

대규모 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 쾌적하고 조용한 주거 환경을 자랑합니다. 특히 '호반베르디움1차'는 단지 내 차량 통행을 제한하고 녹지 공간을 확보하여 아이들이 안전하게 생활할 수 있는 환경을 조성한 것으로 평가받고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

제공된 정보에서 '임대관계는 미상임'으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 누구이며 어떤 계약 관계에 있는지 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 법적 절차가 필요할 수 있다는 잠재적 위험 요소입니다. 보증금 인수 부담은 없더라도, 점유자와의 원만한 협상 또는 명도 절차 진행에 대한 면밀한 계획이 필요합니다.

혐오시설:

주변에 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 내에서 소각장 등 혐오시설을 문화 공간으로 재활용하려는 시도들이 있어, 향후 지역 개발 계획을 주시할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 수완지구 내 대단지 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 '임대관계 미상'이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 실제 점유 현황 파악과 명도 전략 수립이 매우 중요합니다. 이러한 리스크를 성공적으로 관리한다면 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 잘 조성된 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 초등학교(큰별초)를 품은 '초품아' 단지로 자녀 교육 환경 우수.

* 차량 접근 용이 및 버스 정류장 인접으로 편리한 대중교통 이용.

* 모든 권리 말소 예정으로 법적 권리관계가 깨끗함.

* 인수할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 629,000,000원

최근 주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 약 4억 3천만 원에서 6억 3천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건은 감정가가 비교적 높게 책정된 것으로 보이나, 수완지구의 양호한 입지와 단지 환경을 고려할 때, 입찰 시에는 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 선인 503,200,000원 ~ 566,100,000원을 고려해 볼 수 있으나, 실제 명도 비용 및 추가적인 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.