나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10575 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 111동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치하며, 부근으로는 골프장, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 803호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 근린공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10575 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515, 거제오션파크자이 111동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 86.31㎡ (약 26.11평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치하며, 부근으로는 골프장, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 단지 내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 대지권의 토지는 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

등기부채권 총액: 181,500,000원

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-08-17 접수, 181,500,000원)

권리분석:

* 갑5 (2021-08-17 접수): 주식회사다원종합개발 소유권이전 4번 신탁등기 말소.

* 갑6 (2021-08-17 접수): 김영구 소유권이전 (매매).

* 을1 (2021-08-17 접수): 우리은행 근저당권 (181,500,000원) - 말소기준권리.

* 갑9 (2026-06-01 접수): 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (164,053,178원) - 본 경매사건.

임차인현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 사항 없음)

5. 건물정보

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 803호로서, 외벽은 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 근린공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

6. 상권분석

본건이 소재한 거제면 옥산리는 거제뷰컨트리클럽 내에 위치하며, 주변은 골프장과 임야가 혼재된 지역입니다. 단지 남측으로는 18홀 규모의 거제뷰 골프장이 자리하고 있으며, 북측에는 약 17만평 규모의 편백휴양림이 위치해 있습니다. 동남측으로는 약 6,500평 규모의 자연공원이 조성될 예정이어서 녹지 환경이 우수합니다.

인근 주요 시설 정보는 다음과 같습니다.

* 주거시설: 거제오션파크자이 단지 내 약 783세대가 거주하고 있습니다.

* 여가/문화: 거제뷰컨트리클럽이 단지 내에 위치하여 골프 이용이 편리합니다.

* 자연녹지: 편백휴양림, 자연공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 생활정보

교통 인프라: 단지 내 차량 진출입은 용이하며, 북측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다. 향후 거제 동서간 연결도로(2018년 개통 예정) 및 남부내륙철도사업(2016년 착공 추진) 등의 교통망 개선이 기대됩니다.

주변 편의시설 및 학군:

* 주변 상업 시설: 고현동 중심 시내까지 차량 약 15~20분 소요됩니다. 구체적인 편의시설 분포에 대한 정보는 제한적이나, 아파트 단지 내 상가 또는 인근 지역의 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 주변 학군 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

* 의료 시설: 거제장평동우체국이 약 2.2km 거리에 위치합니다.

8. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능했으며, 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 물건 상태와 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획상 제약: 토지이용계획상 '근린공원(저촉)' 및 여러 폭의 중로(접촉)가 확인되며, 특히 '지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요)'으로 되어 있어 건축행위에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 관계 및 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 위치한 거제오션파크자이 아파트입니다. 단지 내 거제뷰컨트리클럽이 위치하며 주변 녹지 환경이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 아파트 자체는 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 8층에 위치하며, 공급면적 84.94㎡(약 25.69평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리인 우리은행의 근저당 외에 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 확인이 필요하며, 유동화 물건이라는 특성과 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 입지적 장점: 거제뷰컨트리클럽 내에 위치하여 골프장 조망 및 이용이 편리하며, 주변 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

* 단지 브랜드 가치: GS건설의 '자이' 브랜드 아파트로, 일반적으로 우수한 단지 설계, 조경, 커뮤니티 시설 및 마감재 수준을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 마진: 감정가 1억 7,300만원 대비 최근 실거래가 및 시세 추이를 고려할 때, 인수 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 가능성이 있습니다. (정확한 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사가 필요합니다.)

11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 7,300만원입니다. 인수해야 할 보증금(임차인 인수분)은 0원입니다. 최근 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본 건은 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 미확인, 토지이용계획상 제한사항, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 추가적인 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 소멸되지 않는 권리의 실체를 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 검토 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하여 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.