나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10567 [1] 경상남도 거제시 장승포동 373-5 에스지펠리체 비동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 장승포초교 북측 인근에 위치하며, 주위는 학교 및 아파트, 빌라, 근린시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1.철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건중 5층 502호로서, 외벽 : 화강석 및 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시창 마감.

이용상태

1.아파트로 이용중임. *본건은 현장 방문시 이해관계인의 부재 및 폐문상태로서, 내부 상태를 확인하지 못하였는 바, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가하였음.

설비내역

제반 위생설비 및 EㆍV설비, 개별가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 완경사, 에스지펠리체 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭4차선 및 동측으로 폭2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(장승포초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

물건의 사건번호는 통영지원 2026타경10567 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 경OOO입니다.

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 거제시 장승포동 373-5번지에 위치한 SG펠리체 비동 5층 502호 아파트입니다. 신 주소로는 경상남도 거제시 능포로 78 (장승포동)에 해당합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정가 및 면적

건물은 2015년 4월 24일에 사용 승인되었습니다. 본 건물의 감정가는 131,000,000원입니다.

토지 면적은 34.16㎡ (약 10.33평)이며, 건물 전용 면적은 79.57㎡ (약 24.07평)입니다. 해당 물건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 장승포초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 아파트, 빌라, 근린시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 북서측으로는 폭 4차선의 포장도로, 동측으로는 폭 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 구역에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(장승포초등학교), 중점경관관리구역(장승포항항만시가지구역)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수

본 건물의 말소기준권리는 2015년 5월 22일자 경남은행 근저당(143,000,000원)입니다. 등기부등본 상의 모든 가압류 및 근저당 채권은 말소 기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에서 소멸 예정으로, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 상에는 소유권 보존 및 이전 등기, 경남은행 근저당, 장승포농업협동조합 및 경남신용보증재단, 신흥여객자동차주식회사, 대한여객자동차주식회사 외 2명의 가압류 내역이 있으나, 이들 모두 말소 처리되었습니다. 현재 진행 중인 임의경매개시결정은 경남은행(67,762,467원)이며, 등기부채권 총액은 185,652,440원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 존재하더라도 매각으로 인해 대항력이 없는 경우에 해당합니다.

4. 상권분석

장승포동은 과거 장승포시의 원도심으로서 해상 교통의 요충지이자 상업 중심지 역할을 했던 지역입니다. 현재 장승포항 주변에는 다양한 맛집과 상점들이 분포하고 있으며, 젊은층을 겨냥한 아기자기한 공간들도 생겨나고 있습니다. 지역 부동산 시장에서는 SG펠리체 아파트 28평형이 매매가 1억 2천만 원대, 월세 2000/40만 원대의 시세를 형성하고 있는 것으로 조사되었습니다. 하지만, 본 건이 위치한 곳 주변에서는 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건은 장승포초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 장승포초등학교는 1921년에 개교한 오랜 역사를 지닌 공립 초등학교이며, 본 건과 인접해 있어 도보 통학이 용이합니다. 또한, 장승포동 지역에는 성균관유치원 등 교육 시설이 소재합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트, 빌라, 근린시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 장승포항 인근에는 다양한 식당과 상점들이 밀집해 있으며, CU 편의점 등 소매점들이 소재하여 생활에 편리함을 더합니다.

5.3. 기타

본 물건은 장승포항과 가까워 바다를 이용한 활동이나 산책 등을 즐길 수 있는 입지에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가서에 따르면, 본 건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 일반적인 상태를 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(장승포초등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서 요약에 따르면, 본 건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었으나, 임대차 관계에 대한 정확한 정보는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 아파트로, 장승포초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 차량 접근성 또한 양호합니다. 주위는 공동주택 및 근린시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있는 점, 그리고 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장승포초등학교 인접으로 학군 수요가 안정적입니다.

* 북서측 4차선, 동측 2차선 도로 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

* 현재 감정가 1억 3,100만 원 대비, 주변 유사 아파트 실거래가(약 1억 2천만 원대~1억 5천만 원대)를 고려 시, 입찰 시 적정가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리가 말소될 예정이어서 법적인 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 1억 3,100만 원으로 책정되어 있습니다. 주변 유사 평형 아파트의 실거래가 및 매물 현황을 고려할 때, SG펠리체 비동 5층 502호의 시장 가치는 약 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원 사이로 추정됩니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 내부 수리 비용, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 따라서, 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.