나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3690 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 104동 38층3801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 "화원초등학교" 서측 인근에 위치하고 있는 "화원이진캐스빌 제104동 제38층 제3801호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 도시철도1호선 "화원역" 및 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층건 중 38층 3801호 단위세대로서, 사용승인일은 2017.09.20일이며 외벽 : 석재 및 콘크리트 위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사 됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 에 의한 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 8차선, 남서측 및 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 폭 약 4~5미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위 계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 철도(2025-04-30)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역 (2016-11-24)<도로법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3690 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 104동 38층 3801호

용도: 아파트

감정가: 413,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

사용승인일: 2017년 9월 20일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 교통: 도시철도 1호선 화원역 및 버스 승강장이 인근에 위치하며, 차량 출입이 용이합니다. 2027년에는 대구산업선 설화명곡역 개통도 예정되어 있어 교통 여건이 더욱 개선될 전망입니다.

* 주변 환경: 본건은 "화원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 단지 인근에 천내천이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 개발 호재: 화원읍 천내리 지역에 도시재생 뉴딜사업(사업명: 천 년의 화원, 다시 꽃피다!)이 추진 중이며, 국토교통부로부터 총사업비 241억 5천만 원을 확보했습니다. 또한, 대구교도소 이전 후 후적지 개발 계획이 있어 지역 활성화가 기대됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (한국자산관리공사, 2020.11.16 접수, 채권액 333,500,000원)

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다 [User provided].

* 총 채권액: 333,500,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다 [User provided].

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다 [User provided].

4. 상권분석

* 최근 실거래가 (2026년 7월 기준):

* 84.93㎡ (14층): 410,000,000원 [User provided JSON]

* 84.57㎡ (29층): 420,000,000원 [User provided JSON]

* 최근 전월세 (2026년 5월~6월 기준):

* 84.57㎡ (4층, 10층, 36층): 보증금 270,000,000원 [User provided JSON]

* 지역 분석: 본건이 위치한 화원읍 천내리는 화원역을 중심으로 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 최근 도시재생 사업 추진으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 화원이진캐스빌

* 세대수: 830세대 (총 10개 동) [User provided, 5, 6]

* 최고층: 38층

* 주차: 총 1172대 (세대당 약 1.41대)

* 편의시설: 주민공동시설, 커뮤니티 공간, 휴게시설, 헬스장, 골프연습장, 키즈카페, 도서관 등

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 38층 건물 중 38층 (104동 3801호) [User provided]

* 설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 개별난방 [User provided]

* 주변 편의시설:

* 교육: 화원초등학교 (도보권), 달성중학교 (토지이용계획 상) [User provided]

* 의료: 화원JS치과의원 (인근)

* 교통: 화원역 (도보권), 다수의 버스노선 [User provided, 2, 4, 6, 8, 10]

* 자연/휴식: 천내천, 화원자연휴양림, 비슬산

* 혐오시설: 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 지역 발전에 제한 요인이었던 대구교도소는 이전 완료되었으며, 해당 부지는 도시재생 사업과 연계되어 긍정적인 개발이 계획 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다 [User provided].

* 토지이용계획: 철도(2025년 4월 30일까지 저촉), 도로구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다 [User provided].

* 건물 상태: 거주자 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 구조 및 마감 상태를 파악하기 어려워, 동류형 물건의 통상적인 상황을 기준으로 평가되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다 [User provided].

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍에 위치한 화원이진캐스빌 아파트로, 2017년 준공된 비교적 신축급 단지입니다. 지하철 1호선 화원역 역세권이며, 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 우수합니다. 또한, 도시재생 사업 추진 및 교통망 확충 계획 등 지역 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 물건으로 판단되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 화원역 역세권 및 화원초등학교 인근으로 교육 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 개발 호재: 도시재생 뉴딜사업 및 대구교도소 후적지 개발 등 지역 활성화 계획이 진행 중입니다.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 아파트이며, 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 로얄층: 38층 중 38층으로 조망권 및 일조권이 우수할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 413,000,000원입니다. 최근 실거래가(2026년 7월)가 410,000,000원에서 420,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 본건은 고층(38층)으로 로얄층에 해당합니다. 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건이지만, 임대차 관계가 미확인되어 명도 관련 변수가 존재합니다. 현재 시세를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 410,000,000원

(임대차 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 시간 등 추가적인 조사 및 고려가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.