나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3684 [1] 대구광역시 달서구 용산동 905 평화타운 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 대구도시철도2호선 "이곡역" 북동측 인근에 위치 하는 "평화타운 제102동 3층 302호" 단위세대로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 등의 접근이 용이하고 인근 대중교통시설, 생활편익시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제102동 15층건 중 3층 302호 단위세대로서, - 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시 2중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 및 동측 노폭 약 6m의 보행자전용 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로3 류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동 905 평화타운 102동 3층 302호에 소재한 아파트입니다.

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다.

토지 면적은 42.90㎡ (약 12.98평)이며, 건물 면적은 84.84㎡ (약 25.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 김 입니다.

본 건은 1994년 11월 15일에 사용 승인된 평화타운 아파트 단지 내에 위치하며, 총 6개동 579세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 평화타운 102동 3층 302호로, 대구도시철도 2호선 "이곡역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 5월 26일 접수된 김 의 강제경매 개시결정입니다 [cite: ] .

등기부등본 상 을구 11번으로 접수된 2025년 7월 11일자 김상관 주택임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다 [cite: ] .

임차인 김상관은 보증금 280,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 7월 13일 전입, 2021년 4월 30일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다 [cite: ] .

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 11번 주택임차권의 권리 금액은 280,000,000원이며, 말소 기준 권리보다 선순위이므로 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다 [cite: ] .

배당에서의 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다 [cite: ] .

4. 상권분석

본건이 위치한 용산동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이며, 인근에 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

대구도시철도 2호선 이곡역과의 접근성이 양호하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

본건은 평화타운 아파트로, 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등의 부대시설을 갖추고 있습니다 [cite: ] .

건축물대장상 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로, 15층 건물 중 3층에 위치하며, 이용 상태는 아파트로 이용 중입니다 [cite: ] .

위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 시설, 도시가스 개별난방 설비 등이 되어 있습니다 [cite: ] .

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 서측 6차선, 북측 4차선, 동측 약 8m 폭의 도로와 접하고 있습니다 [cite: ] .

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김상관의 보증금 280,000,000원 인수 부담입니다.

감정평가액 204,000,000원보다 임차인의 보증금이 더 높아, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

건축년도가 1994년으로 약 30년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 역세권에 위치하고 주거 환경이 양호한 아파트임에도 불구하고, 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 경매 절차상 배당을 통한 보증금 회수가 불완전할 가능성이 높으며, 이로 인해 매수인은 상당한 금액의 보증금을 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다.

따라서 본 건은 임차인과의 협상 또는 보증금 인수 조건 등을 명확히 파악하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

만약 임차인 관련 문제가 원만히 해결되거나, 예상보다 유리한 조건으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 볼 때, 본 건과 동일 면적(84.84㎡)의 경우 2026년 4월~5월 사이 206,000,000원 ~ 209,000,000원에 거래되었습니다 [cite: ] .

감정가는 204,000,000원입니다.

하지만 본 건은 280,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본 건의 자체 가치를 기준으로 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

인수해야 할 보증금이 감정가 및 시세보다 높아, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 잠재적 리스크를 반영하여 감정가의 약 50% 수준인 100,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다.

하지만, 최종 입찰가 결정 시에는 인수 보증금 280,000,000원을 포함한 총 매입 비용이 시세 대비 적절한지 반드시 재검토해야 합니다.

총 예상 매입 비용: 100,000,000원(입찰가) + 280,000,000원(인수 보증금) = 380,000,000원. 이는 현재 시세보다 높은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.