나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3687 [1] 대구광역시 달서구 두류동 2369 두류역서한포레스트 101동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 ‘두류네거리’ 남동측 인근에 위치하는 『두류역 서한포레스트 제101동 제3층 제305호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 업무용빌딩, 병원, 식당 등의 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 북서측 인근에 '달구벌대로', 남서측 인근에 '두류공원로', 북서측인근에 '서대구로'가 통과하며, 서측 인근에 '두류역(대구2호선)', 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층건 중 제3층 제305호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2025.01.15 - 외 벽 : 스톤코트, 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감, - 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, - 창 호 : 섀시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 대체로 사다리형의 토지로서 자체지반 평탄하며 공동주택(아파트), 오피스텔건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 서측, 북서측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(두류동 주상복합 지구단위계획구역), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다 2) 기 타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3687 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 2369 두류역서한포레스트 101동 3층 305호

용도: 아파트

감정가: 5억 9천 6백만원

건물면적: 84.59㎡ (약 25.58평)

토지면적: 17.44㎡ (약 5.27평)

건물지분: 84.5882㎡ (약 25.58평)

토지지분: 17.4359㎡ (약 5.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 ‘두류네거리’ 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다가구주택, 다세대주택, 업무용 빌딩, 병원, 식당 등의 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 북서측 인근에 ‘달구벌대로’, 남서측 인근에 ‘두류공원로’, 북서측 인근에 ‘서대구로’가 통과합니다. 또한, 서측 인근에 ‘두류역(대구2호선)’이 위치하고 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3. 주변 시설

* 편의시설: 단지 인근 및 두류네거리를 중심으로 다양한 상업 시설, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 공공 및 휴식시설: 두류공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부상 권리현황

말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 근저당권(채권최고액 448,500,000원)입니다. 이 외 접수된 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 최윤정

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025-06-23

* 확정일자: 2025-06-24

* 배당신고일자: 2026-07-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 3. 기타 사항

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 및 이전 내역과 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 이들 대부분은 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 448,500,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 소재한 대구광역시 달서구 두류동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다.

1.4. 2. 토지이용계획

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(두류동 주상복합 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 이러한 지정은 지역의 개발 및 용도 제한에 영향을 미칩니다.

1.4. 3. 상권 발달 현황

주변에 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 주거 단지와 함께 다양한 편의 시설이 갖춰져 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 편의

본건은 신축 아파트 단지로, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 주변의 풍부한 근린생활시설(병원, 식당 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.5. 2. 교통 편의

대구 지하철 2호선 두류역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 더불어 달구벌대로, 두류공원로 등 주요 도로망 접근성이 뛰어나 차량 이동 또한 수월합니다.

1.5. 3. 주차

본 아파트 단지는 총 754대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차에 대한 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 신축 건물의 초기 하자 가능성

본건은 2025년 1월 사용승인된 신축 아파트로, 완공 후 시간이 경과함에 따라 발생할 수 있는 초기 하자 발생 가능성에 대한 확인 및 대비가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 임대차 관계 불확실성

명시적으로 대항력 없는 임차인 최윤정 외에 다른 임대차 관계가 존재하는지에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지 파악된 임차인은 인수 부담이 없습니다.)

1.6. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 두류동의 핵심 입지에 위치한 신축 아파트입니다. 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 최신 주거 트렌드를 반영한 신축 건물이라는 점에서 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 보입니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 전혀 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 투자 또는 실거주 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 설계 및 시설을 갖춘 신축 아파트 (2025년 사용승인)

* 대구 지하철 2호선 두류역 도보 거리의 탁월한 대중교통 접근성

* 달구벌대로, 두류공원로 등 주요 교통망 인접으로 차량 이용 편리

* 단지 인근 및 두류네거리 주변의 풍부한 생활 편의 시설 (상업, 의료, 공원 등)

* 깨끗한 권리 관계로 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 관련 부담 없음

* 지속적인 발전이 기대되는 두류동 지역의 미래 가치

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84.58~84.69㎡)의 아파트가 2026년 4월 및 6월에 5억 5,000만원에서 6억 1,500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 5억 9,600만원으로, 해당 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

1.9. 2. 추천 입찰가

최저 실거래가(5억 5,000만원)와 최고 실거래가(6억 1,500만원), 그리고 감정가(5억 9,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 5억 7,000만원에서 5억 9,000만원 사이로 판단됩니다.

경매 시장의 경쟁 상황 및 본 물건의 가치 평가에 따라 입찰가 결정이 달라질 수 있으나, 안정적인 수익 확보 및 성공적인 낙찰을 위해 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 추천 입찰가 : 5억 8,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.