나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3685 [1] 대구광역시 달서구 송현동 50 그린맨션 101동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본동 소재 ‘대구공업대학교’ 북동측 근거리에 위치하는 "그린맨션" 아파트 단지 내 제101동 제1층 제105호 단위세대로 부근 일대는 아파트 단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 12층건 중 제1층 단위세대로 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 방화설비, 도시가스 공급 및 지역난방 설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 8차선 및 서측으로 왕복 2차선, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(중심) , 아파트지구 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-422호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-427호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3685 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 50 그린맨션 101동 1층105호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOO

1.2. 부동산 정보

토지면적: 53.38㎡ (약 16.15평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 감정평가서 요약 정보에 따라 작성되었으며, 세부 내용은 각 항목별로 분석되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 ‘대구공업대학교’ 북동측 근거리에 위치한 "그린맨션" 아파트 단지 내 제101동 제1층 제105호입니다. 주변 지역은 아파트 단지, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 단지 북측으로는 왕복 8차선 도로, 서측으로는 왕복 2차선 도로, 그리고 동측 및 남측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 아파트지구로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류, 소로1류, 소로2류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 상 다음의 권리 변동 사항이 확인됩니다.

* 소유권이전: 김덕미 (2015-04-27), 김창규 (2016-09-29), 문복이 (2019-09-24, 매매)

* 근저당권: 이곡새마을금고 (2019-09-24, 금230,400,000원), 상상인플러스저축은행 (2021-10-29, 금210,000,000원), 주식회사지금융코리아 (2022-09-23, 금10,000,000원)

* 압류: 달서구(대구광역시) (2025-11-24), 서대구세무서장 (2026-07-29)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2026-01-27, 금43,040,008원)

* 임의경매: 성서새마을금고(합병전:이곡새마을금고) (2026-05-26, 금194,831,230원, 대구지방법원 서부지원 2026타경3685)

3.2. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 을30, 이곡새마을금고 근저당권이며, 접수일자는 2019년 09월 24일입니다. 채권최고액은 금230,400,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상 확인되는 모든 근저당권, 압류, 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 기재가 없으므로, 별도의 권리를 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 84.985㎡)의 아파트가 2026년 7월 13일에 207,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 205,000,000원과 유사한 수준으로, 시장 가치가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 전용면적 60.1㎡: 2026년 3월 19일, 보증금 11,000,000원, 월세 0원

* 전용면적 84.985㎡: 2026년 7월 23일, 보증금 16,000,000원, 월세 0원

* 전용면적 150.84㎡: 2026년 6월 29일, 보증금 2,000,000원, 월세 800,000원

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 그린맨션 (1차그린아파트)

* 주소: 대구광역시 달서구 송현동 50

* 준공연도: 1984년 11월

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 648세대

* 최고층: 12층

* 주차 대수: 총 600대 (지상 4대, 지하 23대)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등이 단지 내에 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 북측 8차선 도로 등 교통망이 우수하여 차량 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 대구공업대학교가 인근에 위치하며, 학군 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정된 점이 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 600대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 총 648세대를 고려할 때 세대당 약 0.92대의 주차 가능 비율로 다소 부족할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 지도 정보 및 검색 결과상, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상으로 인해 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. 다만, 본건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건축 연도가 1984년으로 노후화에 따른 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 1층에 위치하여 소음, 사생활 침해, 보안 및 채광 측면에서 다소 취약할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 송현동 그린맨션 아파트는 대구공업대학교 인근에 자리하며, 주변의 주거 및 상업시설 덕분에 생활 편의성이 우수합니다. 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 투자 가치가 안정적이며, 권리 분석상 인수되는 권리 없이 명확한 상태입니다. 다만, 1984년 준공된 아파트로 노후화와 1층이라는 점은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세: 유사 면적의 최근 실거래가가 감정가와 근접하여 시세 대비 합리적인 취득을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 주거 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.985㎡)의 실거래가는 207,000,000원입니다.

본건은 인수되는 임대차 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 수준 또는 최근 실거래가 수준을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 보수적으로는 감정가인 205,000,000원부터, 적극적으로는 최근 실거래가 수준인 207,000,000원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.