나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10857 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1923 용암동아벽산아파트 110동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '용암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 근린생활시설, 단독주택, 초.중학교 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1101호로서, (사용승인일: 1999.10.09) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '아파트(건축물현황도상 방5,거실,주방,식당,욕실2,드레스룸,발코니 등)'로 이용중임. * 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 탐문조사 및 건축물현황도 등에 의 거 기재하였는 바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서, 현황 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남측으로는 지목 공원을 사이에 두고 왕복 8차선, 동측으로는 왕복 4~5차 선, 북측으로는 왕복 2차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용3지구), 소로2류(폭 8m~10 m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안쌍용중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안용암초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(천안용암초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10857 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1923 용암동아벽산아파트 110동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 486,000,000원

토지면적: 92.23㎡ (약 27.91평)

토지지분: 92.23㎡ (약 27.91평)

건물면적: 178.27㎡ (약 539.29평)

건물지분: 178.27㎡ (약 539.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 1999년 10월 09일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '용암초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 초.중학교 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 아파트 단지는 남측으로 왕복 8차선, 동측으로 왕복 4~5차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용3지구)에 속하며, 소로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 천안쌍용중학교 및 천안용암초등학교 관련 교육환경 보호구역(상대/절대)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 5월 22일 접수된 나미삼의 강제경매개시결정(갑6)이 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (1999.11.30)

* 소유권이전 (2000.02.22 ~ 2007.11.30)

* 강제경매 (나미삼, 2026.05.22, 303,693,149원) - 말소기준권리

* 가압류 (충북신용보증재단, 2026.06.23, 50,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 17일

* 확정일자: 2021년 2월 5일

* 배당신고일자: 2026년 7월 3일

* 대항력: 있음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 17일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 초.중학교 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: 1)

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트로 구성된 주거 밀집 지역이며, 용암초등학교, 천안쌍용중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 양육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 부대 복리시설이 있습니다. 또한, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층에 위치하며, 1999년에 사용 승인되었습니다. 2024년 기준 25년차 건물로 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 주차: 총 주차 대수는 1046대(지상 246대, 지하 800대)로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 3억원의 보증금과 대항력을 갖추고 있으며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나 명도 과정에서 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다. 정 임차인 역시 대항력이 있으나 보증금 및 확정일자 정보가 부족합니다.

* 건물 노후화: 1999년 준공된 건물로, 향후 단지 내 재건축 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 확인 한계: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 탐문 조사 및 건축물 현황도에 의거하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 용암동아벽산아파트 110동 11층 1101호입니다. 주변 학군 및 생활 편의 시설이 양호하고 교통 접근성이 편리한 지역에 위치하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명확한 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 건물의 연식을 고려할 때 노후화에 대한 점검이 필요하며, 명도 절차를 신중하게 진행할 필요가 있습니다. 종합적으로 볼 때, 입지 조건은 양호하나 권리 관계 및 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로 실거주 가치가 높습니다.

* 천안시 서북구의 주거 선호도: 천안시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

* 경매 특성 활용: 권리 분석 결과, 잠재적 리스크를 감안하더라도 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 확인된 입찰가: 178.27㎡ (약 539.29평) 기준 최근 매매가 4.3억원 수준으로, 감정가 4.86억원 대비 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 물건 기본 정보:

* 면적: 178.27㎡ (약 539.29평)

* 층수: 11층

* 최근 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 최근 매매 사례 (2026년 5~6월): 178.27㎡ 면적의 물건이 430,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 486,000,000원

* 권리 관계 및 특이사항 고려:

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 3억원)이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원" 정보에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 제반 비용 및 시간 소요 가능성을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 430,000,000원을 기준으로, 명도 부담 및 경매 관련 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가보다 낮은 가격으로 접근하며, 최적의 입찰가는 390,000,000원에서 420,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가 범위 : 390,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.