나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10841 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 941 백석마을아이파크 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "노태 근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 19층 건내 10층 1004호로서 (사용승인: 2009.04.24) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실3, 드레스룸, 현관/전실, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북측과 서측으로 4~6차선, 동측으로 2~3차선, 남측으로 2차선의 포장도로가 소재하며 아파트단지의 차량출입구는 동측과 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석지구), 중로1류(폭 20m ~25m)(2016-10-04)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해여림유치원 상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10841 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 941 백석마을아이파크 101동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 520,000,000원

토지면적: 83.99㎡ (약 25.41평)

건물면적: 165.38㎡ (약 50.02평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "노태 근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 아파트 단지는 북측과 서측으로 4~6차선, 동측으로 2~3차선, 남측으로 2차선의 포장도로와 접하고 있으며, 동측과 서측에 차량 출입구가 위치합니다.

주변 시설: 주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있으며, 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오 시설은 인지되지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 유천신용협동조합의 2024년 10월 14일자 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

등기사항 요약:

* 소유권보존: 라온산업건설주식회사 (2009.06.22)

* 소유권이전: 박지현 (2009.07.28)

* 소유권이전: 김미진 (2019.08.09)

* 근저당권: 유천신용협동조합 (2024.10.14) - 말소기준권리

* 가압류: 현대카드 (2025.12.01) - 말소 예정

* 가압류: 삼성카드 (2025.12.09) - 말소 예정

* 임의경매: 유천신용협동조합 (2026.05.18) - 말소 예정

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상이며, 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하여 기재되었습니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 개발 현황: 본 물건은 천안시 서북구의 대표적인 대규모 아파트 단지인 백석마을 아이파크에 속해 있으며, 주변으로 주거 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 기능이 우수한 지역입니다.

최근 시세 동향:

해당 아파트 단지(백석마을아이파크)의 165.377㎡ (약 50평) 면적의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 3일 5층 거래가 490,000,000원, 2026년 7월 6일 2층 거래가 520,000,000원입니다. 본건은 10층으로, 최근 거래가 및 감정가(520,000,000원)를 고려할 때 시장 가격대를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 백석마을아이파크

* 사용승인일: 2009년 4월 24일 (준공 17년차)

* 총 세대수: 1040세대

* 총 동수: 16동

* 주차대수: 총 325대 (세대당 약 0.31대)

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등

건물 구조 및 설비: 본 건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 10층에 위치한 1004호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 소방설비(옥내소화전 등), 승강기, 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

내부 구조: 아파트 1세대(방4, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실3, 드레스룸, 현관/전실, 발코니 등)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

점유 및 명도 관련: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 점유 여부를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 임대관계 또한 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 있거나 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석지구)에 속하며, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(해여림유치원)에 해당되나, 일반적인 아파트 주거 용도에는 큰 제약을 주지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동의 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하고, 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 2009년에 준공되어 연식이 있으나, 꾸준한 관리와 재건축/리모델링 가능성 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 최근 시세 및 감정가 수준을 고려할 때, 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인한 점유 및 명도 리스크는 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 대단지 아파트: 백석동의 대표적인 아파트 단지로 입지 안정성 확보.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 편리, 주변 근린생활시설 및 공원 접근성 양호.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득 가능.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 감정가로 투자 매력 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 500,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 최근 최고가 거래액과 감정가 사이의 금액이며, 10층이라는 층수 이점을 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 구도, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.