나이스옥션 법원경매 천안 2026타경208 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 4층444호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2026.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 상업시설,아파트,공원등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하5층 지상15층 (사용승인일:2018.8.29)건물의 제4층 제444호 및 제5층 제548호로 외벽: 석재붙임마감등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

기호(1,2) 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비,가스설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로 서측으로 중로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산탕정지구) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2026타경208 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 4층444호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.5867㎡ (약 1.39평)

건물면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

건물지분: 23.6715㎡ (약 7.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 불당아리스타팰리스

준공일: 2018년 8월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

층수: 지하 5층 / 지상 15층 (본건 4층)

전용면적 (건물면적): 23.67㎡ (약 7.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

토지는 정방형으로 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 광대로, 서측으로 중로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

상업시설, 아파트, 공원 등이 주로 분포하여 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 14일자 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

해당 경매 개시 결정 등기(갑10)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

과거 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류 등이 등기부에 기재되었으나, 현재는 모두 말소된 상태입니다.

등기부채권 총액: 122,652,168원 (말소기준권리 이후 후순위 채권들의 합계로 추정)

3.2. 임차인 분석

임차인: 변

보증금: 17,000,000원

차임: 337,000원

전입/확정일자: 2025년 1월 31일

배당신고일자: 2026년 6월 22일

대항력: 없음 (임차인의 전입일자가 말소기준권리인 2020년 9월 14일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.)

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 결과

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 변 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 17,000,000원에 대해 배당을 통해 회수하게 됩니다. 본 물건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 천안시 서북구 불당동은 천안의 대표적인 신흥 상업 및 주거 복합 지역으로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 오피스텔의 수요가 꾸준한 지역입니다.

업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되는 건물로서, 다양한 업종의 사업체 입점에 유리한 입지입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 거래 사례 분석 결과:

* 2026년 4월 17일, 23.6715㎡ (5층) 매매가 65,000,000원 (평당 약 273.85만원)

* 2026년 5월 15일, 23.6715㎡ (5층) 매매가 121,920,000원 (평당 약 515.00만원) - (참고: 해당 거래는 면적 및 층수가 유사하나 가격 차이가 매우 커, 특수 거래일 가능성이 있습니다. 일반적인 시세로 보기는 어렵습니다.)

* 2026년 5월 1일, 20.732㎡ (3층) 매매가 55,000,000원 (평당 약 265.29만원)

본건(23.67㎡, 4층)과 유사한 면적 및 층수의 거래 사례를 고려할 때, 일반적인 시세는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 93,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

근린생활시설 이용이 편리하며, 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"천안불무초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

인근에 다수의 학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 또는 권리관계 확인에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있습니다. (다만, 현재까지 제공된 정보 상으로는 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.)

6.2. 시세 대비 감정가

감정가 93,000,000원 대비 최근 유사 면적 실거래가(65,000,000원)가 낮아, 시세 반영이 다소 부족할 수 있습니다. 입찰 시 이 점을 고려해야 합니다.

6.3. 권리상 특이사항

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

본건은 임의경매 절차이므로, 매각으로 인한 권리 소멸은 확실시됩니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 불당동의 신흥 상권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 인프라가 우수합니다.

건물 자체는 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 철저한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

유동화 물건이라는 점은 절차상 추가 확인이 필요할 수 있으나, 권리관계에 직접적인 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물의 양호한 물리적 상태

* 천안 불당동의 우수한 입지와 풍부한 생활 인프라

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 인수 부담 없음

* 합리적인 시세 적용 시 시세차익 기대 가능

* 소형 오피스텔로 투자 및 실거주 목적 모두 적합

9. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 5층): 65,000,000원

최근 실거래가 (소형 면적, 3층): 55,000,000원

본건(23.67㎡, 4층)의 경우, 최근 거래 사례를 기준으로 할 때 65,000,000원 수준이 시세로 판단됩니다.

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익 확보가 가능합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

보수적으로 접근 시 65,000,000원 ~ 70,000,000원을, 적극적으로 입찰 시 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액 기준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.