나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50949 [1] 경기도 평택시 서정동 774-2 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도화 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "힐스테이트 평택더퍼스트 아파트" 북동측 근거리에 위치하며 부근은 다세대 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제1층 제1호로서, 외벽:세멘몰탈 위 페인팅. 내벽; 벽지,타일 등. 창호; 알미늄 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용되고있음. 사용 승인일; 1992.01.15.

설비내역

도시가스 개별난방, 급 배수 위생설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 완경사지대의 다세대 주택부지임.

인접 도로상태등

폭 약 6m의 포장도로에 북서측으로 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(송현초)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

별 차이 없음(집합건축물대장상 1층 일부는 주차장이나 실제는 폐쇄되었음).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 1층 일부는 주차장이나 실제는 폐쇄되어 있음.
2. 현관문 표시는 "101"호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50949 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 774-2 1층1호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 63,000,000원

* 토지면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 사용승인일: 1992.01.15.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 서정동 소재 "힐스테이트 평택더퍼스트 아파트" 북동측 근거리에 위치하며 부근은 다세대 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 폭 약 6m의 포장도로에 북서측으로 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(송현초), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원 강제경매개시결정 (2026타경50949).

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 5번 2025.2.25.자 접수 제568033호 주택임차권. 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 경 주택도시공사

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-03

* 확정일자: 2018-07-19

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(경기주택도시공사)이 존재하며, 보증금 8천만원 전액이 배당되지 않으면 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 다세대 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거 지역입니다. "힐스테이트 평택더퍼스트 아파트" 인근에 위치합니다.

* 거래 동향 (2026년 7월 기준):

* 서정동 604-44번지, 연립, 1981년 건축, 51.92㎡ (약 15.71평): 4,300만원

* 서정동 887-5번지, 다세대, 1995년 건축, 39.06㎡ (약 11.82평): 6,300만원

* 서정동 825-15번지, 다세대, 1998년 건축, 59.93㎡ (약 18.13평): 11,000만원

* 분석: 본 물건의 건물 면적(48.76㎡)과 비교 시, 39.06㎡ 거래 사례와 감정가 6,300만원이 유사한 수준입니다. 그러나 건축 연도(1992년)가 상대적으로 오래되었음을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 인근으로 기본적인 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 제공되지 않음)

* 교육시설: 상대보호구역(송현초)으로 지정된 점으로 미루어 송현초등학교가 인근에 있을 가능성이 높습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 모두 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 부담: 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 8천만원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인에게 인수됩니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 건축물대장상 내용과 실제 이용 현황 차이: 집합건축물대장상 1층 일부가 주차장이지만 실제는 폐쇄된 상태로, 이로 인한 민원이나 과태료 발생 가능성이 있습니다.

* 구분점포 표기 불일치: 건축물대장상 "지층1호"로 확인되나, 현관문 표시는 "101"호로 되어 있어 실제 점포 표기상의 혼선이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역 지정: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 1992년에 사용승인되었습니다. 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 8천만원 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 부담입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 시장가와 비슷한 수준으로 보이나, 인수되는 임차 보증금을 포함하면 실질적인 취득 비용은 상당히 높아집니다. 또한, 건축물대장과 실제 현황의 차이, 비행안전구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 공동주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 시세 차익 가능성: 권리 인수 부담을 감안하더라도, 경매 낙찰을 통해 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 인수 보증금을 제외한 감정가가 6,300만원으로, 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다. (단, 총 투자 비용은 보증금 인수액에 따라 증가)

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 80,000,000원

* 감정가: 63,000,000원

* 분석:

본 물건은 8천만원의 임차 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다. 따라서 입찰가는 이 부분을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 주변 다세대주택 거래 사례(2026년 7월 기준, 39.06㎡ 6,300만원, 59.93㎡ 11,000만원)와 본 건의 면적(48.76㎡) 및 건축 연도(1992년)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 6,300만원은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 건물 노후도 및 인수 부담을 감안하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 5,000만원 ~ 5,500만원 범위로 제안합니다. 이 가격대는 보수적인 시각을 반영한 것이며, 실제 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 임차인과의 소통 등을 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.