나이스옥션 법원경매 성남 2026타경51056 [1] 경기도 하남시 망월동 1105 해링턴타워레이크파크 10층1013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" ⑨번출구 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 학교, 호수 공원 등이 혼재 하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 19층 건물 내 10층 1013호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감 등. 내벽 : 일부 벽지 도배 마감 등. 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 지하주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가로 장방형토지로서 19층 규모의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근 린생활시설부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 북측(미사 문화거리), 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장 도 로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인 , 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임))

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:지연수)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경51056 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1105 해링턴타워레이크파크 10층 1013호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원 (1억 2,400만원)

토지 면적: 3.98㎡ (약 1.2평)

건물 면적: 21.42㎡ (약 6.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 9번 출구 서측 인근에 위치

주변 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 상업 및 업무 시설, 근린생활시설, 학교, 호수 공원 등이 혼재된 지역

교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 지하철 5호선 미사역 및 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정이 편리함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2026.05.26. 접수 강제경매 (주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (지연수)

* 보증금: 154,000,000원 (1억 5,400만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-06

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.16.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

인수되는 권리: HUG의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

총 등기부채권액: 1원 (표시된 금액이며, 실질 채권액은 더 클 것으로 예상됨)

소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.3. 상권분석

주변 시설: 오피스텔, 아파트 단지, 상업 및 업무 시설, 근린생활시설, 학교, 호수 공원 등

유사 물건 거래 사례 (2026년 5월 ~ 7월):

* 21.42㎡ (약 6.5평) 기준: 11,000만원 (2026.07.14. 거래), 12,300만원 (2026.05.11. 거래)

* 22.55㎡ (약 6.8평) 기준: 11,700만원 (2026.05.11. 거래)

시세 형성: 해당 면적 오피스텔의 최근 실거래가는 약 11,000만원에서 12,300만원 범위 내에서 형성됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 주변 상업/근린생활시설 이용 가능

교육시설: 인근 학교 다수 위치

자연환경: 호수 공원 인접으로 쾌적한 환경 조성

지역 기반 시설: 하남시에는 폐기물 처리 시설인 하남유니온타워·파크가 운영 중이며, 이는 도시 기반 시설의 일부이나 민감한 시설로 고려될 수 있음. (직접적인 인접 여부 및 영향은 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 HUG의 확약서가 제출되었으나, 보증금 전액 변제 여부에 대한 완벽한 확인 및 절차 준수 여부 점검 필요.

명도 관련: 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요 가능성 배제할 수 없음.

토지거래허가구역: 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가 요건 확인 필요. (본건 오피스텔 용도는 제한 대상에 직접 해당되지 않으나, 지역 규제 변화 가능성 주시)

1.6. 종합 의견

본 건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 해링턴타워 레이크파크 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수함.

HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되었으며, 낙찰 시 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 낙찰가 산정 시 시세차익 및 임대수익 확보가 가능할 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 향후 미래 가치 상승 기대.

안정적인 권리관계: 대항력 없는 임차인과 HUG의 확약서로 인해 권리상의 위험 요인이 최소화되었음.

배후 수요: 미사지구 개발 완료 및 지속적인 인구 유입으로 오피스텔의 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원

최근 실거래가 (21.42㎡ 기준): 11,000만원 ~ 12,300만원

인수 보증금: 0원 (권리분석상)

시세 분석: 최근 21.42㎡ 면적의 오피스텔 거래가는 평균 약 11,650만원 수준으로, 감정가 1억 2,400만원보다는 낮은 수준입니다. 본 건은 인수되는 임차보증금이 없으나, 명도 비용 및 기타 경매 관련 제반 비용을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원 (1억 500만원 ~ 1억 1,500만원)

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 시장 동향 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.