나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503672 [1] 인천광역시 서구 석남동 563-43 청실빌라 5동 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서구여성회관역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서구여성회관역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하절 '서구여성회관역' 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 서구여성회관역이 소재하고 있어 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 502호로서, 외 벽: 드라이비트마감, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 기와2층 건물내 1층 201호로서, 외 벽 : 벽돌조 치장쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(현황 공실)으로 이용중임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 로폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역주변지구) 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)),

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503672 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 563-43 청실빌라 5동 1층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적: 25.67㎡ (약 7.8평)

* 건물면적: 32.01㎡ (약 9.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김 *

1.1. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-05-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음 (말소기준권리 2026-05-29보다 선순위)

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-06-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음 (말소기준권리 2026-05-29보다 후순위)

* 비고: 인수되는 권리가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2026-05-29 인천지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 김명국외 1명, 채권액: 100,133,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 등기부채권 총액: 0원 (본 경매의 말소기준권리 채권액은 100,133,000원입니다)

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, "서구여성회관역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서 보통 수준입니다.

* 교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철 서구여성회관역이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* "서구여성회관역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (보증금 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.)

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되며, 2026년 8월 25일까지 유효하므로 내국인 일반 거래에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

* 감정평가서 요약 정보에서 건물의 구조 및 토지 형상에 대한 설명이 상이하게 기재된 부분이 있어, 현장 확인 시 재확인이 필요합니다. (예: 5층 502호 vs 1층 201호, 세장형 vs 부정형 토지)

* 본건은 현황 공실 상태이나, 이전 임대 관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 석남동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경도 보통 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재가 명도 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 보증금이 없어 금전적 부담은 없습니다.

* 건축 구조 및 토지 형상에 대한 정보 혼선이 있어 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 지하철역(서구여성회관역) 접근성이 양호하여 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 명도 완료 후 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 감정가 77,000,000원 대비 유사 면적의 최근 매매 사례(100,000,000원)를 고려할 때, 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 77,000,000원입니다.

* 유사 건물인 경성빌라가동(1992년 건축, 38.97㎡)이 2026년 1월 8일 100,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 건물면적(32.01㎡)과 유사한 규모입니다.

* 본 건은 현재 공실 상태로 명도 부담이 적은 편입니다.

* 상기 거래 사례 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 보고서에서는 90,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.