나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5399 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "시흥IC" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2호선 구로디지털단지역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 포장된 소로 및 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5399 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-57, 한나래16차 제4층 제401호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

건물면적: 43.64㎡ (약 13.20평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

집합건물 구분: 업무시설(오피스텔)/도시형생활주택(단지형다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "시흥IC" 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 포장된 소로 및 세로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2019-06-24 (조해옥 외 4명)

주택임차권: 2025-10-27 (정* , 270,000,000원, 인수)

공유자전원지분전부이전: 2020-01-29 (이경숙)

가압류: 2024-05-29 (주택도시보증공사, 3,529,500,000원, 말소) - 말소기준권리

강제경매: 2026-05-28 (한국주택금융공사, 279,510,838원, 말소)

총 등기부채권액: 3,799,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-02-13

대항력: 없음

비고:

임차인: 정*

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-28

확정일자: 2020-01-06

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 있음

비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2024-05-29)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (정* , 보증금 270,000,000원)

3.4. 권리분석 요약

선순위 임차권(정*)은 대항력이 있으며, 매각 후에도 인수되는 권리입니다.

인수되는 보증금은 270,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 용도 계획 및 제한 사항

도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

주요 제한사항으로는 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 계약 시 허가가 필요합니다.

토지는 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 제4층 제401호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 마감 등입니다.

위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

근거리 구로디지털단지역 인근으로 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

주변 교육시설 정보는 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있으므로, 남부교육청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 대항력 있는 임차인 (정*)

총 보증금 270,000,000원이 매각 후 인수되므로, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이는 물건의 실질적인 투자 가치를 크게 하락시키는 주요 요인입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 부동산 취득 시 관련 절차를 준수해야 합니다.

6.3. 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 사용되고 있습니다. '도시형생활주택'이 병기되어 있어 큰 문제는 없을 수 있으나, 향후 용도 변경 등에 대한 잠재적 이슈 발생 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행하는 2026타경5399호 부동산강제경매 사건입니다.

건물 및 토지 면적은 비교적 작으며, 위치상 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

가장 중요한 특징은 선순위 대항력 있는 임차인(정*)이 존재하며, 보증금 270,000,000원이 매각 후 인수된다는 점입니다. 이는 감정가 300,000,000원 대비 상당한 부담으로, 물건의 실질 가치 판단에 있어 매우 중요한 요소입니다. 또한, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하여 투자 전 심도 있는 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해, 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 인수되는 보증금 금액을 고려한 투자 가치 판단이 필수적입니다.)

주거용 전환 가능성: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중이라는 점을 고려할 때, 실제 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원입니다.

권리분석 결과, 보증금 270,000,000원의 임차인(정*)이 대항력을 보유하고 있어 매각 후 인수됩니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정함에 있어 '인수 보증금'을 제외하면, 이론적으로 낙찰자가 부담하게 될 실질적인 투자 금액은 감정가에서 인수되는 보증금을 차감한 30,000,000원 (삼천만원)으로 계산됩니다.

이는 단순 계산에 의한 산출이며, 실제 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 임차인과의 협상 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 시세 기준의 정확한 분석을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.