나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [37] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 9층903호에 소재하는 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서, 2018년 8월 17일에 사용승인되었습니다.

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 10.48㎡ (약 3.17평)이며, 토지 지분은 10.4761㎡입니다.

건물면적은 22.61㎡ (약 6.84평)이며, 건물 지분은 22.61㎡입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 117,400,000원입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 온천장신용협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다.

또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 말소되는 권리

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을1, 근저당권, 2018-10-25 접수)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 총 2,632,750,000원의 등기부채권이 존재하나 모두 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 성정환 씨가 거주 중입니다.

보증금은 75,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2020년 6월 23일이며, 배당신고일자는 2025년 10월 31일입니다.

임차인 성정환 씨는 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 주례동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

오피스텔 인근에는 기본적인 편의점, 식당 등의 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 사상구 주례동 인근에는 부산구치소가 위치하고 있으며, 이는 잠재적으로 혐오시설로 인식될 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 부산도시철도 2호선 냉정역과 다수의 시내버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주례중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

또한, 경남정보대학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 법규가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역 등의 제한을 받습니다.

주례동 지역에 부산구치소와 같은 혐오시설이 위치하고 있다는 점은 해당 지역의 전반적인 가치나 투자 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

본 건의 임차인 성정환 씨는 대항력이 없어 낙찰자는 임차인에게 추가적인 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

따라서 명도 절차 진행 시 일반적인 명도 절차에 따라 진행될 것으로 예상되며, 큰 법적 리스크는 없을 것으로 보입니다. 다만, 강제집행 시에는 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 사상구 주례동에 위치한 본 오피스텔은 역세권(냉정역) 인근의 편리한 교통 환경을 갖춘 주거용 오피스텔입니다.

감정가는 117,400,000원이며, 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 해당 지역에 부산구치소와 같은 혐오시설이 위치한 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 냉정역(부산2호선) 역세권으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주거용으로 이용 가능한 오피스텔로 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 말소기준 권리 외 추가 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 시세 분석

본 건의 감정가는 117,400,000원입니다. 비슷한 건물 내 다른 호실의 경매 감정가 역시 105,600,000원으로 조사되었습니다.

인근 지역의 오피스텔 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 면적(22.61㎡)을 감안한 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 것으로 예상됩니다.

이를 종합하여 볼 때, 본 건의 현 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 경쟁 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가 수준인 117,400,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.