나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [38] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (38)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 9층 904호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 110,900,000원

* 토지 면적: 9.79㎡ (약 2.96평) / 토지 지분: 9.7904㎡ (약 2.96평)

* 건물 면적: 21.13㎡ (약 6.39평) / 건물 지분: 21.13㎡ (약 6.39평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온천장신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중

1.2. 건물 상세 정보

* 건축물명: 베스아이하늘

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

* 층수: 지하 0층, 지상 9층 중 9층

* 사용승인일: 2018년 8월 17일

* 건물 총 면적: 1206.01㎡

* 건축면적: 207.99㎡

* 호수: 오피스텔 22호 (총 40세대 - 다세대주택 포함)

* 용적률/건폐율: 용적률 332.44%, 건폐율 59.94%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치.

* 주변은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입 용이.

* 인근에 시내버스정류장 소재.

* 부산도시철도 2호선 냉정역이 인접하여 대중교통 사정 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일자 온천장신용협동조합 근저당권 (을1).

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 을1, 을4 (근저당권), 갑9, 갑10 (압류), 갑17 (임의경매), 을5 (주택임차권 - 김지혜).

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 김지혜 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-30, 확정 2019-04-24, 배당신고 2021-01-25, 대항력 없음). 김 임차인의 보증금은 낙찰 후 인수되지 않음.

3.2. 채권 총액

* 등기부 채권 총액: 2,617,000,000원 (온천장신용협동조합 근저당 2건, 압류 2건 포함).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상권 형성.

* 오피스텔이 다수 분포되어 있어 배후 수요가 존재.

4.2. 물건 특성

* 전용면적 21.13㎡ (약 6.4평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합.

* 현재 주거용 오피스텔로 이용 중.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

* 부산도시철도 2호선 냉정역을 통해 부산 시내 접근성 우수.

* 주변에 다수의 주택과 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주거 환경

* 주례중학교 북서측 인근으로 교육 시설 접근성이 양호.

* 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한(30m 이하) 및 학교 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 주변 개발에 따른 영향 제한적.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 가능성

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 관리 상태에 따라 유지보수 비용 발생 가능성.

6.2. 공실 가능성

* 경매 물건의 공실 여부는 확인되지 않았으며, 향후 임대 시 공실 발생 가능성 있음.

* 소형 오피스텔의 경우 경쟁 심화 가능성이 있으므로 적극적인 임대 활동 필요.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설이 보고된 바 없음.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점

* 우수한 교통망 (냉정역 도보 접근 가능, 버스 정류장 인접).

* 주거용으로 활용 가능한 소형 오피스텔.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 명확.

7.2. 물건의 약점

* 주변에 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 쾌적성이 최상은 아닐 수 있음.

* 임대 수익률은 시장 상황 및 공실률에 따라 변동 가능.

7.3. 투자 적합성 평가

* 교통이 편리하고 소형 주거 공간을 찾는 수요층을 고려할 때 투자 가치 있음.

* 권리 분석상 추가 부담금이 없어 안정적인 투자가 가능.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 냉정역 역세권 오피스텔로 출퇴근 및 생활 편의성이 높음.

* 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔의 꾸준한 수요 기대.

* 경매 특성을 활용한 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 권리상 흠결 없어 명확한 명도 진행 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 110,900,000원

* 현 시세 (추정): 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 확인되지 않으나, 주변 아파트 실거래가를 참고하면 10평대 아파트가 1.7억~2.3억 수준에서 거래되는 것으로 파악됨. 오피스텔의 경우 이러한 아파트 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 소형 면적인 점을 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

* 종합적으로 고려 시, 본 물건의 적정 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 물건 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 부담이 적습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.