나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [39] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경103954 (39)

2.2. 소재지

부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 9층905호

2.3. 건물명

베스아이 하늘

2.4. 용도

오피스텔 (공부상 업무시설)

2.5. 감정가

109,700,000원

2.6. 토지면적

9. 80㎡ (약 2.96평)

2.7. 건물면적

21. 14㎡ (약 6.39평)

2.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.9. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 냉정역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

건물은 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 외부 마감은 벽돌, 인조석, 스톤코트 등으로 되어 있으며, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

3.2. 이용 상태

본건이 속한 건물 내에는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)과 오피스텔(주거용)이 함께 이용되고 있습니다. 본건 905호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 급·배수 및 위생 설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 북하향 경사지대에 위치한 2필 일단의 사다리형 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

3.5. 토지 이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3.6. 건축물표제부 정보

* 건물명: 베스아이 하늘

* 신주소: 부산광역시 사상구 주례로 22 (주례동)

* 총 층수: 9층

* 승강기: 1대

* 사용승인일: 2018년 08월 17일

* 총 세대수/호수: 건물 전체 22개 호실 (본건 905호 포함)

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 2,041,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,617,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 모

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018년 11월 28일

* 배당신고일자: 2021년 01월 11일

* 대항력: 없음

4.3. 특이 권리 사항

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다. (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

해당 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 주거 및 업무 용도로 활용될 수 있는 환경입니다.

5.2. 근린생활시설 유무

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

주변에 경남정보대학교 및 학교환경위생정화구역으로 지정된 지역이 있어 교육 관련 시설과의 근접성이 있습니다.

6.2. 주거 편의성

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 대중교통(냉정역) 및 도로 접근성이 좋아 주거 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 실제 이용

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용으로 이용 중입니다. 이는 이용에 큰 문제는 없을 수 있으나, 추후 용도 변경이나 세무 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 매각 후 잔류 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (개요 없음)

7.3. 기타 사항

임대 관계는 미상이나, 확인된 임차인 모 은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 사상구 주례동 소재 베스아이하늘 오피스텔은 지하철 2호선 냉정역과 인접하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태로 보이며, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 임차인 모 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

다만, 매각 후 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나 상세 내용 파악이 어렵습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 교통 편리성: 부산 지하철 2호선 냉정역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 무인수 보증금: 임차인 모 의 보증금 6천만원을 낙찰자가 인수할 필요가 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 주거 및 업무 복합 지역: 오피스텔의 주거 및 소규모 업무 용도 수요가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,700,000원입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 교통 및 입지 여건을 고려할 때, 시세 및 시장 상황에 따라 다르겠으나, 보수적으로 감정가의 80%에서 100% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 87,760,000원 ~ 109,700,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

구체적인 투자 전략 수립을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

현 시점에서의 예상 적정 입찰가는 약 100,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.